위기의 갭투자...전세가율 하락 엎치고, 신DTI 덮치고

한동안 인기를 끈 갭투자에 적신호가 켜졌다. 대출 규제 강화와 갭투자의 핵심 요소인 전세가율이 낮아지고 있기 때문이다.

8일 부동산 업계에 따르면 최근 매매가 대비 전세가의 비율인 전세가율의 하락이 두드러지게 나타나고 있다. 갭투자는 전세를 끼고 주택을 구입해 매매가와 전세가의 차액으로 주택을 매입해 시세차익을 누리고 다시 매각하는 부동산 투자 방식이다. 때문에 전세가율이 낮아질 수록 매매가와 전세가 간의 차액이 커지기 때문에 투자에 필요한 자금이 더욱 많이 필요하게 돼 갭투자자들에게는 불리한 환경이 된다.

KB국민은행 자료에 따르면 지난달 서울 아파트의 전세가율은 69.3을 기록했다. 이는 서울 지역 아파트 전세가가 매매가의 69.3% 수준이라는 의미다. 이는 지난 2015년 7월 첫 70대 진입 이후 줄곧 70대를 기록했던 전세가율이 3년여만에 첫 60대로 하락한 수치다. 2016년 6월 75.1로 최고점을 찍었던 서울 아파트 전세가율이 이후 줄곧 하락하고 있어 특별한 변수가 없는 한 다시 상승하기는 어려울 것으로 보인다.

여기에 지난달 31일부터 본격 적용된 신(新)DTI 역시 갭투자자들에게 악재로 다가올 것으로 보인다. 이전 DTI 하에서는 기존 주택담보대출이 있는 사람이 다른 주택담보대출을 추가로 받을 때 신규 대출의 원리금과 기존 대출의 이자만을 DTI 산정에 산입했지만, 신DTI에서는 기존 대출의 이자와 원금 모두가 산입되도록 변경됐다. 따라서 신DTI가 적용된 현재 다주택자들의 대출한도가 크게 낮아지게 된다.

갭투자 시장엔 일반적으로 이미 주택을 소유하고 있는 상태에서 다시 재투자를 하는 다주택자가 많다. 매매가에 비해 훨씬 적은 자금인 매매가-전세가의 차익만으로 주택 시장에 대한 투자를 할 수 있다는 점 덕분에 한번에 여러 채의 주택에 투자하기 수월한 투자 방법이기 때문이다.

전문가들은 이같은 악재에 더해 조만간의 집값 하락까지 전망하고 있어 향후 갭투자 시장이 더욱 어려워질 것으로 내다보고 있다. 양지영 양지영R&C연구소장은 “전세가율 하락 뿐 아니라 현재 서울 매매가는 단기간에 급등한 양상이라 곧 조정 국면을 맞을 것으로 보여 시세차익 획득을 목표로 하는 갭투자가 위축될 가능성이 높아 보인다”고 말했다. 다만 향후 전세가율 향방에 대해서 양 소장은 “최근까진 전세가율이 하락세를 보이고 있지만 전세가는 향후 상승 가능성이 높은 반면, 매매시장은 조정국면에 들어가 엇갈리는 양상을 보이며 다시 반등세를 보일 가능성도 있다”며 하락세가 장기간 이어지지는 않을 것이라 내다봤다.