재건축 초과이익 환수제의 운명?

시행 유예 기간 연장을 위해 안간힘 쏟는 건설업계와 조합

『최영진 대기자의 현안진단』

요즘 재건축시장의 초미의 관심사는 초과이익 환수제다.

주택경기 활성화를 위해 정부가 시행을 유예했던 환수제가 유예 시한이 올해 말로 종료되기 때문이다.

내년부터 환수제가 본격 시행되면 올해 말까지 관리처분인가 신 청을 하지 못한 재건축 단지는 모두 환수제 대상이 된다.

초과이익 환수제는 지난 2006년 서울 강남권 재건축 아파트 단지의 투기를 잡기 위해 도입한 제도로 금융위기 때 주택경기가 부진하자 2012년과 2014년 두 차례에 걸쳐 시행을 올해 말까지 유보해 놓은 상태다.

환수제는 재건축 사업으로 인해 생기는 개발이익이 조합원 1인당 평균 3000만원이 넘으면 이익금액 규모에 따라 10~50%에 해당하는 부담금을 물리는 제도다.

1인당 개발이익이 1억원이면 부담금이 1600만원에 이른다.

그래서 환수제 적용 여부에 따라 재건축 사업의 채산성이 결정될 정도로 파급 영향력이 크다.

환수제가 시행될 경우 가격상승 여력이 큰 서울 강남권 인기 단지 외는 채산성이 떨어져 사업 자체가 무산될 가능성도 있다는 얘기다.

이런 문제로 인해 재건축 추진 단지 주민이나 건설업체는 초과이익 환수제를 없애려고 그동안 무단한 노력을 기울여 왔다.

올해 말로 환수제 유예기간이 끝나면 대부분의 재건축 단지는 부담금 때문에 사업 추진에 큰 타격이 불가피하다고 관련 조합이나 건설회사 측은 주장한다.

한 정보업체가 조사한 내용에 따르면 내년에 환수제가 본격 시행될 경우 사업추진 일정이 빠르게 진행되고 있는 29곳 총 2만9000여 가구는 환수제를 피할 수 있다.

반면에 추진 일정이 늦어 올해 말까지 관리처분인가 신청이 어려운 142개 단지 8만9000여 가구는 부담금을 물어야 할 판이다.

상황이 이렇게 되자 재건축 조합 측이나 건설업계는 어떻게 하든 환수제를 폐지하거나 아니면 유예기간을 연장하려고 야단이다.

정부는 분양가 상환제를 비롯한 각종 규제를 대폭 풀었으나 초과이익 환수제는 불경기 때 상당 기간 유예조치만 내리고 제도 자체는 그대로 살려 놓았다.

그만큼 주택시장에 미치는 영향이 커서 그렇다. 이 제도가 없으면 호황기에 재건축 단지가 과열돼 주택 시장 전체를 흔들어 놓을 여지가 많다는 얘기다.

전반적인 주택경기가 침체국면으로 빠지고 있는 상황인데도 일부 인기 재건축 단지는 여전히 강세를 보이고 있는 것을 봐도 그렇다는 의미다. 더욱이 최근 몇 년간 강남권 재건축 아파트가 주택가격 상승을 부치기는 진원지가 돼 온 것도 사실이다.

이 때문에 정부는 초과이익 환수제를 통해 재건축시장을 컨트롤 하지 않으면 호황기에 주택시장을 제어하기가 어렵다고 생각하는 분위기다. 특히 경제 전반을 다루는 기획재정부 입장에서는 환수제 폐지가 무척 부담스러운 측면이 강하다.

그러나 정치권은 생각이 좀 다른 듯하다. 재건축 단지가 많은 강남권 출신 일부 국회의원은 환수제 유예 방안을 추진 중인 것으로 알려진다.

주택업계와 재건축 조합 측에서 다각적으로 민원을 제기하고 있어서 그렇지 않은가 짐작된다.

정치권은 국가 경제에 미치는 영향보다 표를 더 중요하게 여기는 성향이 있고 특히 관련 주민들의 기대를 충족시키지 못하면 다음에 선거에서 낙선될 수 있다는 강박 관념을 갖고 있다.

물론 이들 몇몇 국회의원이 법안 개정을 추진한다고 해서 환수제가 당장 폐지된다든가 유예될 가능성은 희박하다.

이는 조만간 들어설 차기 정부가 결정할 사안이어서 그렇다.

차기 정부의 시각에 따라 재건축 초과이익 환수제의 운명이 정해진다.

민주당은 박근혜 정부 초반 초과이익 환수제는 물론 분양가 상한제 폐지도 강력하게 반대하는 입장이었다.

결국은 찬성표를 던졌지만 오랜 기간 건설업계의 온갖 로비에도 불구하고 법 개정을 꺼려 관련업계의 속을 태웠다.

여느 정부가 그랬듯 차기 정부도 불경기 타개책으로 주택시장 부양 카드를 꺼내 들지 궁금하다.

그런 기조라면 재건축 초과이익 환수제 또한 시행을 유예하거나 폐지될 가능성도 없지 않다는 소리다.