지방 분양시장 ‘뜨고’, 수도권 분양시장 ‘지고’

지방 분양시장 제도적 여건 투자수요 유입이 호황 주요 원인

올해는 아파트 가격 상승과 지난해 수도권 일부 지역의 높은 청약경쟁률로 분양시장이 이전보다 회복될 것이라는 기대가 컸다. 이러한 기대감은 분양물량의 증가로 나타났다.

전국 분양물량은 2014년 1~5월 동안 총 10만7354세대로 지난해 같은기간 7만3277세대 보다 3만4077세대가 증가했다.

분양물량 증가뿐 아니라 청약결과도 양호한 성적을 올렸다.

23일 부동산114가 금융결제원의 2008년~2014년 5월까지 청약경쟁률 자료를 분석한 결과 2014년 1월~5월까지 청약접수가 끝난 아파트 중 42.3%가 1순위에서 마감된 것으로 조사됐다. 이러한 1순위 청약마감 비중은 2009년 47.4%가 1순위 마감된 이후에 가장 높게 나타나고 있다.

2014년 1순위 청약 마감 아파트가 2013년에 비해 늘어났지만 수도권은 1순위 마감 아파트가 줄어들고 지방광역시만 늘어난 것으로 조사돼 지역별로 분양시장은 다른 양상을 보였다.

2014년 1순위 청약 마감 아파트 비중을 지역별로 살펴보면 수도권은 25.4%로 2013년 36.8%에 비해 줄었지만 지방광역시는 2013년 46.1%에서 2014년 82.9%로 크게 늘어났다. 기타지방은 2014년 33.8%가 1순위 마감됐다.

1순위 청약마감 비중 흐름만을 보면 수도권의 분양시장은 아직 침체에서 벗어나지 못하고 있는 반면 지방광역시는 분양시장이 호황을 보이고 있다. 수도권의 경우 2013년 판교와 위례, 동탄 2신도시 및 강남 재건축이 분양호조를 이끈 반면 2014년엔 수요자들의 관심을 끌만한 사업지 분양이 많지 않은 것도 분양시장 침체의 원인으로 작용하고 있다.

또한 전용면적별 1순위 마감 비중을 지역별로 분석한 결과 지방광역시와 기타 지방 모두 모든 규모에서 증가한 반면 수도권은 모든 규모에서 감소한 것으로 나타났다.

특히 최근 수요자들에게 외면 받던 전용 85㎡초과 면적대의 경우 지방광역시는 60㎡이하 소형보다 1순위 마감비중이 상대적으로 높았고 기타지방은 60~85㎡이하 면적대보다도 높은 1순위 마감 비중을 보였다.

지방이나 특정 아파트 단지에 국한되지 않고 전용 85㎡초과 면적대의 1순위 청약 마감 비중이 높게 나타나는 특징을 보였다. 하지만 수도권은 위례신도시와 강남 재건축 단지를 제외하고는 일반 공급세대수가 10세대 미만으로 공급 자체가 많지 않은 아파트위주로 1순위 마감이 된 것으로 나타나고 있다.

지방광역시는 1순위 청약마감 아파트 비중이 급증한 가운데 특정 지역 아파트 단지에 국한되지 않고 전체 지역으로 확산되는 모습이다. 그에 반해 수도권은 여전히 일부 수요자들이 선호하는 지역과 아파트 단지에 1순위 마감 단지가 집중돼 있다. 이러한 차이가 나타나고 있는 이유는 분양시장에 유입되는 수요자들의 차이를 원인으로 꼽을 수 있다.

수도권 분양시장은 실수요자 위주로 구성돼 있는 반면 지방광역시는 실수요자 외에 분양권 거래를 통한 차익실현을 원하는 투자수요도 분양시장의 주요 수요층으로 유입되고 있다.

실수요자 중심의 수도권은 거주목적이 청약의 우선 조건이 되기 때문에 선호하는 지역의 아파트에만 수요자들이 쏠리고 있고 중대형보다는 중소형 아파트가 우선적인 청약 대상이 되고 있다. 하지만 지방광역시는 단기 분양권 거래를 통해 차익실현을 목적으로 하는 투자수요가 유입되면서 지역과 규모에 상관없이 분양시장이 호황을 누리는 모습이다. 실수요자들 보다는 투자수요가 거래에 적극적이고 시장 움직임에 자극을 주는 계층이 되고 있다. 이들 투자수요가 상승국면의 상황에서는 주변으로 시장분위기를 확산시키는 기폭제 역할을 하고 있다.

지방광역시의 투자수요가 유입되는 것은 시장상황과 함께 제도적인 측면에서도 여건이 우호적이기 때문이다. 특히 분양권 거래가 전매제한 없이 자유롭게 이루어질 수 있는 지방시장에서 단기투자 목적의 수요가 유입되기에는 수도권 보다는 수월한 분위기다.

수도권은 2013년 경기남부의 2기신도시와 강남 재건축 아파트를 중심으로 분양시장이 회복되는 듯 했으나 그 여파가 다른 지역으로 확대되지는 않고 있다. 특정 지역에 대한 수요자 선호가 여전히 강한 가운데 수도권에서 나타나는 미분양 마케팅도 수요자들이 적극적으로 청약에 나서지 않는 원인이 되고 있다.

최성헌 부동산114 책임연구원은 “다만 지방분양시장을 견인하는 단기 투자 수요층이 이탈할 경우 과거와 같이 급격히 냉각될 수 있다는 부정적 요소를 안고 있다”면서 “호황의 이면을 늘 주의하면서 신규 아파트 청약을 고려할 필요가 있다”고 설명했다.