분양 흥행 탄 묻지마 투자는 금물…‘미분양 적체 요소’ 꼼꼼히 따져야

최근 서울 및 혁신도시 등을 중심으로 분양 흥행을 이어가지만, 이런 흥행만 믿고 투자했다가는 낭패를 볼 수 있으니 투자자들의 각별한 주의가 요구된다.

2014년 2월 기준 전국의 미분양주택은 5만2391가구다. 이 중 미분양주택이 가장 많은 도시는 경기도로 전체 미분양주택 중 1만9653가구(38%)를 차지한다. 일반적으로 미분양주택이 많이 위치한 지역은 초과공급에 대한 우려로 투자자들에게는 상당한 부담으로 작용한다.

특히 경기도는 특정 지역 미분양 적체 현상이 강해 전문가들은 신규 투자자 입장에서 상당한 주의가 필요하다고 조언하고 있다.

경기도에 위치한 미분양주택을 시∙군∙구 기준으로 세분화하면 △용인(4515가구) △고양(3155가구) △김포(2611가구) △파주(2048가구) △화성(1374가구) 등의 5개 지역이 경기도 전체 미분양주택의 69%를 차지하고 있다.

특히 용인, 고양, 김포, 파주, 화성 등 미분양주택이 많은 상위 5개 시∙군∙구에서 미분양주택이 가장 많은 읍∙면∙동을 살펴보면 대개 1개 동이 지역 내 미분양주택의 30~70%나 차지하는 것으로 나타났다.

구체적으로 살펴 보면 용인시에서는 성복동이 1434가구를 기록하며 용인시 전체 미분양주택의 32%를 차지했다. 이는 다른 지자체도 마찬가지다. △고양시 백석동(1271가구, 40%) △김포시 풍무동(1837가구, 70%), △파주시 교하읍(1070가구, 52%), △화성시 동탄면(518가구, 38%) 등 특정지역의 미분양주택 쏠림 현상이 상당하다.

미분양주택이 이처럼 1개 읍∙면∙동에 쏠렸던 원인을 살펴보면 지역 내 주택수요를 고려하지 않은 부작용으로 볼 수 있다. 예를 들어 용인 성복동과 김포 풍무동은 광교신도시와 김포한강신도시의 공급 여파로 대부분의 주택수요가 신도시로 몰리면서 상대적으로 소외된 지역이다. 게다가 적체된 미분양사업지도 중대형면적이 상당해 미분양물량 해소에 어려움이 많다.

반면 파주 교하읍과 화성 동탄면은 2기신도시 내 대규모 공급에 따른 잔여물량으로 볼 수 있으며 고양 백석동은 수요자의 선호도가 낮은 주상복합아파트의 미계약 물량으로 확인된다.

윤지해 부동산114 선임연구원은 “경기도의 미분양주택이 전국에서 가장 큰 비중을 차지하고 있지만 전반적으로 미분양주택은 감소하는 추세에 있는 만큼 장기간 물량이 적체될 가능성은 낮다”면서도 “다만 상대적으로 협소한 지역 내에 과도한 주택물량을 가지고 있는 곳은 가격 상승이 제한될 가능성이 높아 장기보유 관점의 실수요가 아니라면 위 지역들에 대해서는 신중한 접근이 요구된다”고 설명했다.