"용적률·용도 최대한 완화"…서울시, 특별계획구역 사업 속도 높인다

▲서울의 한 공사현장 전경. (이투데이DB)

서울시가 특별계획구역 지정 요건을 강화하되 지정된 후에는 용적률과 높이, 용도 등을 혜택을 최대한 제공하기로 했다. 특별계획구역의 사업 실현성과 추진 속도를 높이기 위해서다.

30일 서울시는 사업 실현 가능성 제고, 유연한 제도, 공공지원 확대 등을 주요 내용으로 하는 '지구단위계획 특별계획구역 활성화 방안'을 수립했다고 밝혔다.

특별계획구역은 지구단위계획구역 중 현상설계 등을 통한 창의적 개발안이 필요하거나 계획안을 작성하는 데 오랜 기간이 예상돼 별도의 개발안을 만들어 지구단위계획으로 수용 결정하는 구역이다.

보통 대규모 개발이 필요할 때 획지나 가구를 묶어서 지정하는 사례가 많다. 특별계획구역으로 지정되면 개별 필지의 건축행위(신축·증축 등)가 제한된다.

서울시가 지정·관리 중인 특별계획구역은 총 588개소로 강남 코엑스, 용산전자상가 일대, 잠실경기장 등 대규모 개발이 예상되는 주요 부지 약 1400만㎡다. 여의도 면적의 4.6배 규모다.

현재 588곳 중 절반 이상인 325곳은 사업 추진이 멈췄다. 구역 지정 이후 10년 이상 된 곳도 전체의 24%에 달한다.

서울시는 이런 문제를 해결하기 위해 제도를 정비했다. 우선, 10년 이상 사업 미진행, 불명확한 개발 목적 등의 특별계획구역을 특별계획가능구역으로 전환한다.

특별계획가능구역은 3년의 유효기간이 있으며 이후에는 일반지역으로 전환돼 개별 건축행위가 가능해진다.

앞으로는 사업방안이 명확한 경우에만 특별계획구역으로 신규지정하기로 했다. 이와 함께 사업성 담보가 가능하도록 주택법·건축법·도정법 등 개별 법령상 법정 동의요건을 확보하도록 할 예정이다.

서울시는 지정 요건을 강화하는 대신 지정 후에는 자유롭고 창의적인 개발을 유도하기 위해 유연한 개발 계획을 적용한다.

지정 후에는 인센티브를 최대한 제공한다는 계획이다. 서울시 정책 방향에 맞게 구역을 개발하거나 창의적인 계획안을 제안하면 용적률과 건폐율, 높이와 용도 기준을 법적 최대 범위로 완화하고 필요하면 용도지역 간 변경도 허용하는 방식이다.

▲용적률 등 완화 범위. (자료제공=서울시)

아울러 특별계획구역 내에 이미 공공업무시설, 공원, 주차장 등 기반시설이 충분하면 기반시설 설치 대신 비용 납부도 허용한다.

도시정비형 재개발 사업을 도입해 사업 추진이 어려웠던 노후 불량지역도 특별계획구역으로 지정할 수 있도록 했다.

서울시 차원의 계획관리가 필요한 지역에 대해선 직접 입안을 확대할 계획이다. 도시계획위원회·도시건축공동위원회 심의 절차는 도시건축공동위원회만 운영하는 것으로 바꿔 기간을 단축한다.

이번 방안은 이날 이후 신규 지구단위계획 수립부터 즉시 적용된다. 기존 특별계획구역에 대한 정비는 연말까지 해제·전환을 위한 열람공고 등의 절차가 진행될 예정이다.

조남준 서울시 도시공간본부장은 "특별계획구역 활성화 방안이 본격적으로 가동되면 주요한 도시개발 정책에 속도가 붙을 것"이라며 "유연하고 창의적인 도시개발 체계를 구축해 서울대개조를 속도감 있게 실현해 나가겠다"고 말했다.