'집값 때려잡기'에… 수도권 원도심도 '역전세 공포'

매매가 하락, 전셋값 상승에 '깡통 전세' 우려 커져

충북 청주시 오창읍 H아파트(전용면적 84㎡)에 전세 사는 A씨는 요새 전세보증금을 못 받는 게 아닌지 걱정이 많다. 두 달 후면 전세 만기가 다가오는데 집값이 곤두박질치고 있어서다. 지난달 2억3500만 원까지 나갔던 A아파트 전용 84㎡형 매매가격은 이달 들어선 1억7000만 원으로 떨어졌다. 2년 전 A씨는 1억6500만 원에 전세를 얻었다. 아파트값 하락이 멈추지 않으면 자칫 역전세 현상(전셋값이 주택 매매가격을 역전하거나 직전 임대료보다 떨어지는 것)이 벌어질 수 있다.

2년 전 인천 동구 송현동 S아파트 전셋집을 얻은 B씨도 전세 만기가 다가오자 불안하기만 하다. 그는 2018년 말 보증금 1억8500만 원을 내고 이 아파트 전용 59㎡형에 전세 계약을 맺었다. 지금 이 아파트 매매가는 1억8000만 원, 전셋값은 1억7500만 원까지 내려갔다. 그는 전세금을 돌려받지 못하면 '울며 겨자 먹기'로 전세 계약을 연장해야 하는 게 아닌지 우려한다.

◇비수도권 중심으로 '역전세난' 고개

전세시장 양극화가 심화하고 있다. 전셋값이 상승세를 거듭하는 서울과 달리 비(非) 수도권에선 '깡통 전세'(집값 하락 등으로 세입자가 전세금을 떼일 우려가 큰 주택) 공포가 다시 고개를 든다. 이 같은 우려는 수도권 원도심으로도 퍼진다.

주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 공사에 접수된 전세금 반환 사고는 5월 기준 1019건이다. 금액 기준으로는 총 2024억 원에 이른다. 이 같은 추세면 최대 피해액이 집계된 지난해(3442억 원) 기록을 뛰어넘을 기세다. HUG 통계가 전세금 반환 보증 가입자 가운데 전세금을 돌려받지 못한 사람만 대상으로 집계한 것을 고려하면 실제 역전세 피해 규모는 더 클 수밖에 없다. 국토연구원은 지난해 말 낸 보고서에서 16만 가구가 역전세 위험에 처해 있다고 추산했다.

역전세 우려가 생기는 근본적인 원인은 높은 전세가율이다. KB국민은행에 따르면 지난달 전국의 아파트 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)은 68.7%이다. 금융권 등에선 일반적으로 주택담보대출금과 전셋값 합이 매매가의 70%를 넘는 집을 깡통 전세로 분류한다. 주택담보대출을 합하면 대부분 주택이 깡통 주택이 될 위험성을 갖고 있다는 의미다.

◇정부 규제에 비수도권 집값 떨어지며 '깡통 전세' 전락 우려 커져

매매가격이 낮은 수도권 원도심이나 비수도권에 있는 주택은 깡통 전세로 전락할 가능성이 크다. 서울 등과 비교하면 상대적으로 외부 투자자나 부동산 규제 등 외풍에 더 취약하기 때문이다. 청주 H아파트만 해도 매매값이 2억3500만 원까지 올랐다가 지난달 오창읍이 조정대상지역으로 지정되면서 한 달 만에 6000만 원 떨어졌다.

전문가들은 전셋값 상승 현상이 장기화하면 역전세 위험성이 확산할 수 있다고 우려한다. 정부의 고강도 부동산 규제로 집값 상승세가 주춤해진 상태에서 전세 품귀 현상으로 전셋값이 오르면 매매-전셋값 격차가 줄어들 수 있어서다. 전세가율이 높아지면 매매가격이 조금만 하락해도 임대인이 전셋값을 돌려주는 데 어려움이 생긴다.

문제는 현재 부동산시장 흐름이 전셋값 상승으로 향하고 있다는 점이다. 한국은행은 전셋값 전망에 관한 유경준 미래통합당 국회의원 질의에 "하락 요인보다 상승 요인이 우세하다"고 답했다. 그러면서 임대인(집주인)의 월세 선호 현상, 저금리에 따른 전세자금 대출 부담 감소, 3기 신도시 청약을 노린 대기 수요 등을 전셋값 상승 요인으로 분석했다. 부동산 시장에선 여권에서 추진하는 임대차 3법(임대차 신고제ㆍ계약갱신청구권제ㆍ전월세 상한제)이 입법되면 전셋값 상승에 불이 붙을 것으로 예상한다.

서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)는 "깡통 전세 증가로 인해 국가 금융시스템까지 위험해질 수 있다. 선제적으로 대응할 필요가 있다"며 "전세가율을 낮추려면 전세 주택 공급이 많아져야 한다. 다주택자들이 민간 전세 주택을 많이 공급할 수 있도록 규제를 완화할 필요가 있다"고 말했다. 서 교수는 "세입자들도 전셋값과 선순위 채권을 합한 금액이 집값의 60% 이하인 가 집을 전세로 구하는 게 좋다"고 조언했다.