상가 임대수익보장제…독이 든 성배?

분양업체 추락하면 보장 내용 계약서 표기도 무의미

“공실에도 임대료 지급”에 넋 놓은 투자자도 문제

서울 동대문구의 L테마상가에 투자한 김현정씨(가명.51)씨는 요즘 좌불안석이다. 1억원 미만의 소액투자인데다 임대수익보장이란 분양업체측의 파격적인 조건을 믿고 계약했지만 두달전부터 갑작스럽게 입금이 중단됐기 때문이다.

이후 분양업체측은 수익 지급 지연사유와 빠른 정상 회복 의사를 밝혀왔으나 김씨는 수입 없이 대출이자와 관리비를 물어야 하는 부담에다 설상가상 지난해 10월 상가 오픈후 수개월이 지나도 활성 조짐이 보이지 않아 향후 어떻게 대처해야 할지 막막할 따름이다.

공교롭게도 이 시행사는 지난해 1월 공정위로부터 수익보장관련 부당 광고 표현으로 시정조치를 받은바 있다.

또한 최근 공정위는 서울 중구의 N상가에 대해서도 “국내 굴지의 손보사에 임대수익 보장 보험 가입 및 임대 보장증서 발급해 임대 관리 보장”관련 허위, 과장광고로 규정하고 시정명령을 내린바 있다.

27일 상가정보분석업체 상가정보연구소는 투자 안전성 확보를 담보한‘상가 임대수익보장제’에 대한 재고가 필요하다는 지적이 다시한번 고개를 들고 있다고 밝혔다.

공급업체측은 임차인 모집과 상가활성에 여유시간을 갖고 수분양자는 임차인 확보와 무관하게 상가 오픈후 일정기간 임대료를 지급받음으로서 심리적 안정을 취할 수 있도록 한 보장제도가 막상 뚜껑을 열어보면 예정된 공약(空約)에 지나지 않았다는 이유에서다.

대표적인 임대료 지급 중단 과정을 살펴보면 잔여 물량이 산재해 있거나 오픈이 상당부분 지연될 만큼 임차인 모집에 난항을 겪는 일부 시행사가 추가 자금을 확보하지 못해 파행을 겪는 것이다.

문제는 여기서 그치지 않는다. 약속 불이행에 따른 수분양자와 시행사간 마찰은 상가 활성을 더욱 요원하게 할뿐 아니라 얽히고설킨 이해관계로 인해 법정다툼의 장기화로 갈 공산도 배제할 수 없게 만든다.

이와관련 업계에서는 상가활성에 대한 구체적이고 실질적인 움직임보다 다분히 조건부 분양에 의지하는 일부 공급업체의 행보는 더 이상 현실적이지 못한 이벤트적 발상에 지나지 않는다고 입을 모으고 있다.

오히려 분석에 초점을 맞추기 보다 조건에 심취해 투자에 나선 일부 투자자들의 접근 방식에도 분명 오류가 있다는 지적도 적잖다.

물론 예전과 달리 꼼꼼해진 투자자들이 늘어나면서 보장 조항에 대해 계약서 명시 부분을 확인하는 등 한단계 높은 사후 조치를 취하고는 있다.

그러나 불현듯 시행사의 아슬아슬한 외줄타기가 시작되면 계약서는 무의미 해질 수밖에 없다.

실제로 은행에 미리 지급금을 예치해 안정성에 무게를 실거나 시행사가 약정된 임대보장기간을 채웠다면 그나마도 다행이겠지만 정작 상가를 정상적인 궤도에 올려놓지 못한 상황이라면 수분양자는 정말 감당키 어려운 새로운 위기를 맞게 된다.

상가정보연구소(www.ishoppro.net) 박대원 수석연구원은 “상가피해확산방지센터를 통해 임대수익보장관련 피해 사례가 적잖이 접수되고 있다”며 “무엇보다 투자자 스스로가 시장동향을 통한 유형별 분석이 선행된 투자성향을 유지해야 하는데 향후라도 달콤한 조건에 마음이 동요되는 상가가 있다면 전문 상담을 통해 객관적인 점검을 의뢰해보는 것이 좋으며 공급업체의 집요한 조건부 계약을 종용받는다면 아예 투자는 포기하는 것이 낳다”고 말했다.

■임대수익보장제 상가 주요 점검 TIP

- 시행사(운영주체) 경험 유무 파악

- 상가활성 구체적 복안 점검

- 주변시세 분석 (적정 수익률 가늠)

- 조건 종용 공급 업체 기피

- 조건아닌 입지(상권)분석 우선 성향 유지