향후 투자 대세는 기존 도심권 낙후지역

활성화 정책으로 도심권 뜨고 외곽은 인구감소로 쇠퇴

『최영진 대기자의 현안진단』

앞으로 부동산 투자의 방향이 달라져야 할 것 같다.

도시개발의 틀이 신도시 중심에서 기존의 원 도심권 개발쪽으로 바뀌기 때문이다.

관련 정책도 외곽지대 개발을 억제하고 되도록이면 기존 도심권 활성화에 주안점을 둘 확률이 높다.

그동안 외곽지대에 신도시가 많이 건설됐다. 팽창하는 인구를 수용하기 위한 조치였다.

빈 땅이 없는 기존 도시에서는 주택 수요를 해결하기 어려워 외곽지대 개발은 불가피했다. 땅값이 비싼 도시보다 비용도 적게 들뿐만 아니라 민원 등이 적어 개발하기도 쉬웠다.

이런 개발 정책으로 인해 원 도심권은 자꾸 쇠퇴의 길로 접어들면서 오히려 신도시가 더 발전하게 됐다. 교통이 복잡하고 건물이 낡은 기존 도심은 점차 인기를 잃어 쇠퇴의 운명을 맞았다.

가장 번성해야 할 도심 상권이 퇴락한다는 것은 국가적 차원에서도 바람직하지 않는 현상이다. 위치나 지역적 가치를 볼 때 엄청난 손실이 아닐 수 없다. 외곽지대에 개발된 신도시에서 기존 도시로 출·퇴근하는데 드는 시간 등의 경제적 가치를 고려하면 오히려 기존 도시가 유리하다.

서울과 같은 대도시일수록 더욱 그렇다.

인구 증가가 정체된 중소도시의 생태는 좀 다르다. 신규 개발은 기존 도시의 수요를 빼앗는 부작용을 낳았다. 인프라 등이 뒤쳐진 기존 도시는 신도시에 밀려 낙후되는 운명을 맞았다. 기존 도시와 신도시 간의 자산 가치는 자꾸 벌어졌다.

그동안 그랬다.

하지만 앞으로는 상황이 달라진다.

소외됐던 기존 도심권이 각광받는 시대가 오고 있어서다.

서울은 이미 기존 도심권의 주가가 높아지는 분위기다. 노후주택을 헐고 아파트 단지를 조성하는가 하면 낙후됐던 지역을 재생시켜 인파를 불러 모으고 있다.

중소도시도 원 도심 개발의 중요성을 인식하는 분위기다.

이는 원 도심 활성화를 위한 각종 제도적 조치가 내려질 것이라는 의미다.

이른바 용적률 상향이나 개발 인센티브 제공을 통한 인프라 구축 등과 같은 도심 활성화 방안이 마련될 수밖에 없다는 소리다.

이와 관련해 국토연구원의 박정은 책임연구원은 ‘원 도심과 신 도심간 상생발전을 위한 도시관리 방안’을 제시했다.

이는 더 이상 원도심의 쇠퇴를 방치할 수 없다는 공감대가 형성되고 있다는 얘기다.

연구원을 비롯한 학계 등에서 관련 대안을 제시하면 정부는 이에 맞는 정책개발에 나서게 돼 있다.

국토연구원은 도심 내부 경쟁력 강화를 위해 새로운 특화 업종을 살리고 신탁회사 등 민간 기업이 참여해 도심의 빈집과 빈 점포 활용방안을 마련해야 한다고 주장했다.

특히 인구감소를 대비해 외곽 개발은 지양하고 낙후된 기존 도시개발에 정책의 주안점을 둘 것을 제안했다.

그동안 개발 위주로 짜였던 도시기본계획의 틀을 이제는 도시관리 중심으로 바꿔야 한다는 의견도 내놓았다.

이는 앞으로 신규개발은 극히 제한되고 기존 도시 개발이 활성화될 것이라는 얘기다.

신도시는 퇴조하고 원 도심이 살아나게 된다는 의미다.

이렇게 되면 부동산 투자 방향도 달라질 수밖에 없다.

도심에서 먼 외곽지대에 사는 사람은 도심 쪽으로 빠져 나오는 게 상책이다.

일본의 경우 외곽 신도시가 쇠퇴기를 맞은 지는 오래됐다.

한국의 분당·일산과 같은 신도시 개발의 모델이 됐던 도쿄 외곽 다마 신도시가 대표적인 사례다.

다마 신도시는 젊은 층들이 도쿄 등으로 빠져 나가는 바람에 노인들 도시로 전락됐다.