집 안팔리면 싼 임대주택으로 바꾸자고?

국토연구원, 공급과잉 처방으로 주택 유동화 방안 제시

『최영진 대기자의 현안진단』

국토연구원이나 KDI와 같은 공신력있는 국책 연구기관에서 가끔 주택문제를 연구 과제로 다룬다.특히 국토연은 그동안 국토나 건설ㆍ부동산에 대한 사안을 많이 연구해 정책 발굴에 도움을 주기도 했다.

이와 관련, 국토연은 '2016년 주택 인ㆍ허가 물량 전망과 시사점'이란 주제로 최근 논란이 되고 있는 주택공급 과잉 문제를 진단했다. 이 사안은 국토연이 좀더 일찍 심도있는 분석을 통해 명확하게 진단했어야 할 과제다. 그런 민감한 문제를 연구하라고 만든 게 국책연구원 아닌가.

늦은 감은 있지만 주택 공급 문제를 다룬 것은 참 다행이다.

하지만 국토연의 자료를 보면 실망이 앞선다.공급 과잉에 대한 국민적인 관심과는 달리 단순한 내용을 열거해 놓은 수준에 불과해서 그렇다.

주택 인ㆍ허가 물량과 주택가격 변동률 추이를 통해 내년이나 내 후년에 벌어질 공급 과잉의 여파를 심층적으로 진단하지 않고 피상적인 내용만 언급했다. 안꼬없는 찐빵을 연상케 한다.

공급 과잉 대처방안이라고 제시한 내용은 더 가관이다.

국토연은 "주택 인ㆍ허가 물량의 빠른 증가는 미분양 위험을 증가시키는 요인으로 작용하게 되므로 이에 따른 선제적인 관리가 필요하다"고 지적하고 미분양 주택과 살던 집이 안팔려 새 아파트 입주를 못하는 수요자의 기존 주택을 싼 임대주택으로 활용할 수 있는 정책 프로그램과 연계하는 방안 마련의 필요성을 주장했다.

일핏보면 그럴듯한 내용처럼 보인다. 그러나 구체적으로 들어가면 현실성이 떨어지는 피상적인 제안이라는 생각을 들게 하다.

국토연의 제안은 공급과잉으로 생기는 미분양 주택이나 새 아파트를 분양받은 사람의 기존 주택에 대해 '신탁형 저렴 임대주택'으로 활용하자는 것이다. 새 아파트로 이사를 해야 하는데 기존 살던 집이 안팔리면 그 집을 임대주택으로 변경해 입주를 돕자는 얘기다. 여기서 나오는 임대료로 기존 주택 소유자의 새 아파트 대출금의 이자 등을 갚는데 충당할 수 있다는 설명도 덧붙였다.

이렇게 하면 기존 주택이 싼 임대주택으로 많이 전환돼 집없는 서민의 주거안정에도 기여하게 되고 아파트를 분양받은 사람도 큰 어려움없이 새 집으로 입주할 수 있다는 게 국토연의 생각인 것 같다.

미분양 주택이야 상품만 잘 만든다면 유동화가 가능할지 모르지만 기존 주택을 유동화하는 데는 여러가지 문제점이 발생한다.시세보다 싸게 임대를 놓는 것에 대해 집 주인이 선뜻 동의를 해줄 것이냐도 그렇고 세입자의 경우 전세가 안빠져 제때 이사를 못가는 일이 벌어졌을 때 기존 주택자와의 형평선 논란도 생길 수 있다.

다른 문제는 차치하고라도 먼저 유동화 처방은 공급과잉으로 파생될 후유증을 치료하는데 적절치 않다. 조만간 닥칠 심각한 입주 파동을 복잡한 절차를 거쳐야 하는 기존 주택 유동화 방안으로 해결이 불가능하다.

차라리 지금의 공급량이 우려 수준이 아니면 왜 아닌가를 명확히 진단해 주택시장의 부정적 시각을 제거하든가 아니면 공급 과잉 상태가 심각하니 인허가 물량 조정에 들어가야 한다는 분명한 목소리를 내는 것이 중요하다.

물론 국책 연구기관의 어려움을 모르는 것은 아니다. 정부의 눈치를 봐야 하고 특히 민감한 사안에 대해 비판적인 견해를 내놓기가 거북할 수 있다.

그렇지만 현실을 제대로 파악해 빨리 대처를 하는 게 국민을 위한 길이다. 병도 그렇듯 사회 문제도 제때 치유해야 부작용이 줄어든다.

통계 수치로 보면 지난해 주택 공급량은 평년의 두 배가 넘는 수준이고 올 상반기에도 여전히 공급이 넘쳐나고 있어 과잉 공급의 후유증을 가볍게 넘길 일이 아니다.

수요자들은 그래서 국책 연구원이 이 문제를 신뢰성있게 진단해 주기를 기대하고 있다. 국토연이 이러한 기대를 제대로 부응하지 못해 아쉽기 짝이 없다.