"아무 주택 샀다가는 큰 낭패본다"

일본 부동산 전문가의 투자 조언

『최영진 대기자의 현안진단』

한때 일본 사람들의 '부동산 사랑'은 참 대단했다. 그들도 한국인과 마찬가지로 땅에 대한 집착이 매우 강했다. 그래서 일본인 투자방식을 따라하면 돈을 번다는 속설까지 나오지 않았던가. 한국 부동산의 일본 동조화 때문에 나온 얘기다.

1990년 버블이 꺼지면서 투자 매력이 급격히 하락했던 일본 부동산 시장의 분위기가 최근 몇년새 완전히 달라졌다. 옛 영광을 되찾으려는 기세다.

2013년 아베정부의 금융 완화 정책으로 도쿄 중심의 아파트 분양가는 급격히 상승하는가 하면 츄오구ㆍ미나토구ㆍ치요타구 도심 3구의 아파트는 평당가격이 2012년 최저가 대비 40~50% 올랐고 2007년 국제 금융위기 전의 최고가를 넘어서는 형국이다.

아파트를 사고 땅과 건물에 투자하는 사람이 크게 늘어나고 있다는 소리다. 더욱이 중국을 비롯한 외국자본이 일본 부동산으로 흘러들면서 가격 상승폭은 더 커졌다. 아마 일본 자체보다 외국 자본의 영향이 더 큰 것 아닌가 생각된다.

이런 가운데 스타일 액트 대표이사인 '오끼 유진'이라는 부동산 전문가가 '2018년까지의 아파트 전략 바이블'이라는 투자 관련 책을 내놓아 관심을 끈다.

오끼 대표가 말하는 ‘180도 달라지는 자택 투자물건 선택법’을 한번 알아보자.

저자는 우선 돈 버는 물건의 7가지 법칙을 제시했다. 구입시기를 잘 선택할 것과 지하철 역세권, 대규모 단지, 랜드마크성이 있는 초고층 아파트, 단가가 비싼 지역의 물건을 구입하고 되도록 큰 평수를 선택하되 적정가격 밑으로 매입할 것을 권한다.

대부분 우리에게도 통용되는 내용이지만 면적이 작은 것보다 큰 게 더 이익이 많다는 점을 부각한 것이 이색적이다. 작은 주택이라고 하는 것은 아마 원룸같은 수준이 아닌가 싶다.

외국계 부동산투자가는 숫자로 물건을 산다고 한다. 일본이나 한국 사람은 꼭 실물을 보고 구입하지만 외국계는 물건을 보면 판단이 흐려진다고 생각한다. 향이 안 좋든가 아니면 좀 어둡게 느껴지는 등 자신의 눈에 거슬리는 상황이 벌어지면 설령 다른 물건보다 수익률이 높아도 안 사게 된다는 말이다. 그러나 이런 물건은 부정적인 요인이 가격에 반영됐기 때문에 오히려 구매대상이라는 게 오끼 대표의 분석이다.

오끼 대표는 10년이 넘은 물건은 사서는 안된다고 말한다. 우리는 오래된 아파트나 주택은 재건축, 재개발 대상이어서 시간이 지날수록 가격이 더 높아지지만 일본의 시장은 그렇지 않은 모양이다. 재건축과 상관이 없으면 오래된 집은 수리비가 많이 들기 때문인 것 같다.

우리도 재건축,재개발이 불가능한 헌 주택은 그런 대우를 받을 가능성이 크다.

너무 비싼 집은 매매가 어려워 가급적이면 환금성이 좋은 가격대의 물건을 추천한다. 일본의 경우 1억엔 이하가 좋고 가능하다면 8000만엔 정도가 적당하다.

크기는 70㎡ 형이 가족형 주택으로 가장 이상적이라고 진단한다.

단독주택이 주류를 이뤘던 일본도 이제 교외 단독주택은 사지말 것을 권한다. 단독주택은 가격이 떨어질 확률이 높고 앞으로는 하락속도가 더 가속화될 것으로 예상해서다.

부동산 평가방법이 수익에 따라 가격을 정하는 수익환원법으로 바뀌면서 단독주택처럼 면적이 크면 임대 단가가 떨어져 제값을 받을 수 없게 되고 게다가 금융사가 대출를 꺼려 이래저래 전망이 좋지 않다는 분석이다.

위치가 좋지 않은 원룸 아파트도 썩 좋은 물건은 아니라고 한다. 자산가치 하락속도가 빠르기 때문이다. 인기지역의 고액 물건은 매수자를 쉽게 찾을 수 있고 가치도 잘 떨어지지 않는다는 해석이다. 수요가 풍성해서 그렇다.

일본 부동산 투자시장도 한계가 있는 것은 사실이다. 인구가 줄고 경기 또한 좋지 않아 예전처럼 상승기류가 빈약하다. 일부 지역 외는 제값받기는 커녕 살 사람이 없어 빈집 신세가 되고 있다.

지금의 일본 부동산시장 분위기는 멀지 않아 우리의 현실이 될지 모른다. 인구 감소, 취업 저조, 산업위축,저성장 기조와 같은 상황이 벌어지면 부동산의 가지치도 떨어질 수밖에 없기 때문이다.

그래서 이제부터는 부동산 투자할 때 매우 신중을 기해야 한다. 갈수록 투자 성공률이 낮아지고 잘못 했다가는 큰 낭패를 볼 가능성이 많다.

일본의 사례를 그냥 보아 넘길 일이 아니라는 얘기다. 그런 의미에서 오끼 대표의 일본 부동산 투자 방향은 시사하는 봐가 크다. 한국 부동산 시장의 일본 동조화가 멀지 않아 더욱 그렇다.