콜금리 인상이 부동산시장에 미칠 영향은

주택담보대출시장은 이미 동결, 하락기 부동산시장 영향은 미미

지난 10일 한국은행이 올들어 세번째로 콜금리 0.25%P 인상을 단행하면서 부동산시장에 미칠 영향에 관심이 쏠리고 있다. 특히 주택담보대출 금리에 가장 큰 영향을 주는 CD금리가 콜금리 인상발표 하루만에 0.07%P가 뛰어오르는 등 주택담보대출 시장에 또한번의 파란이 예고되고 있다.

◇은행권 주택담보대출 금리 인상은 불가피, 시장 영향은 크지 않다

그렇다면 주택담보 대출 금리의 움직임은 어떻게 될까. 시중 은행들은 지난 6월 8일 올들어 두번째로 콜금리 인상 이후 대출 금리 인상과 함께 금리할인을 중단하는 방법 등을 통해 최고 1%P까지 주택담보대출 금리를 인상한 바 있다.

하지만 이후 부동산시장 침체기와 더불어 주택 매입이 눈에 띠게 줄어들자 은행권은 앞다퉈 주택담보대출 금리를 인하했다. 이번 3차 콜금리 인상 직전인 8월초 국민은행, 하나은행, 신한은행 등 주요 은행은 0.25~0.3%P까지 주택담보대출금리를 낮췄으며, 우대금리도 재도입되면서 국민은행의 경우 최고 1.3%까지 금리할인을 할 수 있도록 금리체계를 변경했다.

이에 따라 은행권의 주택담보대출 금리는 인상시점인 6월 직전과 비교할 때 거의 유사한 수준으로 돌아갔던 상황이다.

그런만큼 이번 콜금리 인상이 CD금리 인상으로 이어지고 있지만 지난번과 같은 파격적인 주택담보대출 금리 인상은 어려울 것이란 예측이 고개를 들고 있다.

한 은행권 관계자는 "전체적인 주택담보대출 시장의 위축으로 콜금리 인상에 따른 주택담보대출 금리 인상에 많은 신중을 기해야할 것"이라고 말했다.

이같은 은행권의 고민은 부동산시장에 걸려 있는 규제와도 관련이 깊다.

정부가 지난 8.31대책과 이번 3.30대책에 따라 투기성 자금차단을 위해 LTV(담보비율)와 DTI(총부채상환비율) 등 이중 규제를 통해 은행권 대출을 막아놓았기 때문이다.

즉, 돈을 빌리고 싶어도 빌릴 수 없게 된 게 현재의 부동산시장 대출시장 상황인 셈이다.

여기에 전반적인 주택매입 부진도 대출시장을 어렵게 하는 요인이다. 부동산 투자 시장의 대명사격인 재건축시장은 개발부담금 등 각종 규제가 첩첩이 걸려있는데다 강남구 전체 거래건수가 100건이 안되는 여름철 비수기까지 겹쳐 신규 매입수요가 전혀 나타나지 않고 있는 상황이다.

정부가 보호해주는 실수요자 시장도 마찬가지다. 주택금융공사의 보금자리론 금리는 장기채권 금리에 결정되는 만큼 콜금리 인상에 상관없이 기존 금리를 계속 유지할 수 있다.

특히 주택금융공사는 지난 6월 29일 보금자리론 판매촉진을 위해 수수료를 절감되는 'e-모기지론'을 출시, 기존 은행권의 주택담보대출 시장을 압박하고 있는 실정이다.

이에 따라 콜금리가 인상되면 '겉으로는 난색을 표하면서도 속으로는 웃는' 은행권 주택담보대출팀에 비상이 걸렸다.

한 은행권 관계자는 "콜금리 인상과 CD금리 인상 여파에 따라 주택담보대출금리 인상 요인은 분명해졌다" 라면서도 "부동산시장은 금리 한 요소로 움직이지는 않는 만큼 반드시 이 정도 대출금리인상이 주택담보대출 시장의 큰 영향은 미치지 않을 것"이라고 말했다.

◇하락기 부동산시장, 콜금리 인상 영향없어

시장 역시 콜금리 인상에 그다지 변동하는 모습은 보이지 않고 있다. 부동산정보제공업체 부동산114의 주간집값 변동율 자료에 따르면 지난 2003년부터 현재까지 콜금리 인상시기에 딱히 시장이 동요한 흔적은 보이지 않는다.

2003년 5월 13일 콜금리는 0.25%가 내렸지만 서울과 강남집값은 단 두 주 동안 큰 폭의 상승을 하는데 머물렀다. 또 여름철 비수기인 7월 10일 추가 인하시기엔 단 한 주만 상승세를 보였을 뿐 다음 주부터는 곧장 상승세가 둔화되는 양상을 보였다.

시장 침체기인 2004년에도 콜금리 인하 사실은 기대감을 심어주지 못했다. 2004년 8월 12일 콜금리는 다시 3.50%로 0.25%P 떨어졌지만 전주 -0.11%의 하락세를 보이던 서울 집값은 오히려 -0.13%로 -0.2%P 하락했으며 강남집값도

-0.06%에서 -0.11%로 더크게 떨어진 것. 이어 11월11일 콜금리는 사상 최저치인 3.25%로 떨어졌지만 집값은 미동도 하지 않았다.

콜금리가 무려 5년만에 상승세로 돌아선 지난해 10월 11일의 0.25%P 인상기 때도 강남집값만 0.06%P 더 떨어졌을 뿐 서울 평균을 비롯한 나머지 자치구는 꼼짝도 하지 않았으며 8.31대책에 따른 시장 약세기가 끝나가던 12월 8일 단행된 2차 콜금리 인상시기에도역시 강남구만 0.06%P 하락하며 움찔 했을 뿐 나머지 지역은 상승세를 그대로 이어갔다.

올해 2월 9일과 6월 8일 두차례에 걸쳐 콜금리가 인상될 때도 상황은 마찬가지다. 상승기인 2월에는 재건축 단지가 집중된 강남지역만 0.1%가량 하향 조정을 받았지만 나머지 지역은 변함이 없었으며, 하향안정기간인 6월은 강남조차도 아무런 영향을 받지 못했다.

결국 콜금리 인상에 따른 주택담보대출 금리 인상, 인하는 상승기에만 다소 영향을 끼칠 뿐 현재와 같은 하락시기엔 아무런 영향을 주지 못하고 있는 것으로 나타났던 만큼 이번 3차 콜금리 인상과 그에 따른 주택담보대출 금리 인상 역시 시장에 큰 파급효과를 뿌리긴 어렵다는 분석이 강하다.

부동산114 김규정차장은 "시장 약세기엔 주택매입수요 자체가 감소하는 만큼 콜금리 인상에 따른 가격 변동이 그다지 크게 나타나지 않는 것이 일반적인 현상" 이라며 "다만 강남지역 등 매매가격이 큰 곳은 주택담보대출 제한이 영향을 줬던 만큼 주택담보 대출금리 인상이 이루어지면 다소간의 조정도 예상할 수 있다"고 말했다.