[강남 부동산 시장 대해부]초고가 단독주택·고급 빌라 시장은…

비쌀수록 강남부자들에 인기…부동산 침체 불구 초고가 여전

강남 3구(강남·서초·송파구) 초고가 고급 단독주택·고급빌라들도 재건축 아파트 처럼 가격이 크게 하락 했을까. 결론부터 말하자면 “그렇지 않다”가 답이다.

현지 부동산 중개업소에 따르면 강남·서초 등 주요 지역 초고가 고급 주택의 경우 거래가 빈번하게 이뤄지지는 않는다. 부동산 시장 침체의 골이 깊은 데다 가격이 수십억원을 호가하다보니 실제 계약서를 쓰기까지는 시간이 오래걸린다는 것이다.

하지만 가격이 하락 했느냐는 물음에 현지 중개사들은“아니오”라고 입을 모은다. 이는 땅값과 무관하지 않다. 공시지가 등 토지 가격은 매년 오르기 때문에 단독주택 가격이 하락하는 법은 거의 없다는 것이다.

가장 대표적인 지역이 강남구 청담동 지역이다. 현지 중개업소에 따르면 이 지역 땅값은 3.3㎡당(평당) 5000만원을 호가한다. 이 가격 이하로는 땅주인들이 아예 거래를 생각하지 않는다는 것이다. 여기에 교통이나 공원 등 입지가 상대적으로 좋은 단독 주택 이라면 집값가지 더해져 그 몸값은 상상을 초월한다.

인근 N공인 관계자는 “입지나 용도지역에 따라 천차만별 이지만 대체적으로 가격은 떨어지지 않는다고 봐야한다. 워낙 돈 있는 분들이라서 급하게 가격을 내려서 파는 경우는 거의없다”고 말했다. 이 지역 고급빌라도 가격도 여전히 굳건하다. 가수 J모씨의 집으로 유명한 상지리츠빌카일룸 역시 가장 최신 버전인 3차 가격이 최고 90억원(180평형·594㎡)을 호가하는 것으로 알려졌다. 일반적인 평형대도 대부분 40억원대가 시세로 형성돼 있다.

대표적인 단독주택 밀집지역인 서초구 서래마을 지역도 마찬가지다. 거래가 얼어붙긴 했지만 특별한 일이 아니라는 분위기다. 초고가 단독주택의 경우 중개사들이 모르게 거래되는 사례가 있을 정도로 은밀하게 거래되기 때문이다.

가격 역시 하락한 주택은 찾아보기 어렵다. 서리풀 공원이 가깝거나 대지면적이 넓어 매수자들의 선호하는 단독주택들은 3.3㎡당 4000만원 이하 가격을 찾아보기 힘들다. 물론 3.3㎡당 2800만원이 시세인 주택도 있지만 이제 급매물이 대부분 소진돼 싼 매물을 찾기도 쉽지 않은 상황이다. H공인 관계자는 “단독주택은 대지면적이 클수록 비싸다. 4000만원 이상 부르기도 하지만 팔 마음으로 내놓는다고 보기 힘들다”며 “자체적으로 워낙 살기가 좋은 데다 희소가치가 충분하다고 집 주인들이 잘 알고 있기 때문에 가격을 낮추는 경우는 극히 드물다”고 말했다. 이 지역 빌라도 가격이 만만치 않다. 썬데힐이라는 고급빌라의 경우도 최고가가 40억원에 이른다. 매물이 있긴 하지만 주인들이 거래 가격을 낮추지 않아 거래 자체가 이뤄지지 않고 있다. 강남구 논현동 지역도 3,3㎡당 3000만원대를 호가한다. 주택가격 까지 합친다면 이보다 더 높은 가격이 거래가 되기도 한다. 특히 3000만원대 이하 급매물은 이미 대부분 소진된 상황이어서 최근 2년간 호가가 하락하지는 않은 상황이라는 게 현지 중개업소의 전언이다. L공인 중개 관계자는 “삼성동에 현대주택이 65억원에 시세로 알고 있다. 이 지역에도 100억원을 호가하는 주택도 있다고 봐야한다”며 “해외로 급히 이주해야 하는 손님들 빼고는 급히 팔아야 하는 주인들이 별로 없어 가격이 하락하지는 않고 있다”고 말했다.