[돈 버는 경매]가장 임차인·가장 유치권 어떻게 확보해야 할까?

은행에 가면 고급 경매정보 수두룩

경매에서는 채권자가 은행인 경우를 흔히 볼 수 있다. 이 때 입찰자가 은행을 잘 활용하면 고급 정보를 쉽게 얻을 수 있다.

특히 입찰자가 가장 임차인 또는 가장 유치권 등을 파악하는 것은 입찰 전 반드시 필요한 과정으로 일반인이 일일이 파악하기란 쉽지 않다.

이럴 경우 해당 채권 은행을 방문하면 의외로 해결의 실마리를 찾을 수 있다. 임장 외에는 딱히 정보를 찾을 길이 없는 일반 입찰자들에게 은행은 든든한 지원군인 셈이다. 은행에서 얻은 정보로 가짜 권리를 가려내는데 성공한 A씨와 B씨의 사례를 소개한다.

◇ 은행에 무상거주확인서 있다면 ‘가짜 임차인’ = 임장을 하다 보면 임대차 계약서를 작성하거나 동거인으로서 단순한 전입신고를 했던 자가 임차인 행세를 하면서 임차보증금 상당액을 배당을 통해 취하려는 경우가 많다. 이런 사람을 가리켜 ‘가장 임차인’이라 한다.

그러나 경매정보만 가지고는 가장 임차인을 가려내기 힘들다. 간혹, 심증은 확실한데 물증이 없어 괜찮은 물건을 놓치기도 한다.

경기 부천에 사는 A씨는 채권자인 은행을 찾아가 이런 고민을 말끔히 해결했다. 그가 최근 관심을 갖고 있는 빌라의 매매가 시세는 2억원, 전세가는 1억원, 근저당이 1억2000만원이다. A씨는 ‘상식적으로 임차인이 전세 1억원에 거주하고 있는데 은행이 바보가 아닌 이상 1억2000만원을 대출해줄리 없다’는 생각이 들었다.

그는 곧장 해당 은행 채권관리팀(또는 채권회수팀)을 찾아갔다. 수소문 끝에 A씨는 해당 빌라의 무상거주확인서(점유자가 무상으로 거주하고 있다는 확인서)를 확인할 수 있었다. 점유자가 가장 임차인이라고 믿었던 A씨의 판단이 적중한 것이다. A씨는 마음 놓고 해당 물건을 낙찰 받았다.

이 사례처럼 선순위 임차보증금과 후순위 저당권 피담보채권액을 합한 금액이 감정가격보다 높은 경우에는 점유자를 가장 임차인으로 의심해보는 게 좋다.

이외에도 계약서에 계약금 지급일자가 없고 잔금지급일에 일시불로 지급된 경우, 소유자 또는 채무자의 동거인이 임차인인 경우, 주택구조에 비해 비정상적으로 많은 수의 임차인이 있는 경우, 임대차 계약서와 권리신고의 글씨체가 같은 경우 등에는 ‘가장 임차인’을 의심해 볼 만하다고 경매 고수들은 말한다.

A씨는 “가장 임차인 등 관련 정보를 캐내는 데 있어 모든 은행이 호의적이지는 않다”며 “그럴 경우에는 단번에 원하는 정보를 모두 얻으려고 하지말고 은행 실무자와 친분을 쌓는 등 꾸준한 노력을 하면 문이 열릴 것"이라고 귀띔했다.

◇‘가짜 유치권’은 유치권배제신청서로 판별 = 가장 유치권을 가려낼 때 역시 채권 은행 방문이 필수다.

경매물건에 유치권이 신고돼 있다면 그 자체만으로 입찰자나 채권자는 부담을 갖게 된다. 그러나 신고된 내용을 무조건 받아들일 필요는 없다. 유치권 금액을 부풀려서 신고하거나, 소유자가 (제3자의 경락을 방해하기 위해) 지인을 시켜 허위로 유치권을 성립시키는 경우가 허다하기 때문이다.

서울 강동구에 사는 B씨 역시 입찰을 고려 중인 물건에 거액의 유치권이 신고돼 있어 고민에 빠졌던 경험이 있다. B씨는 문건접수내역에서 채권자인 은행이 이미 유치권 배제신청(유치권이 성립하지 않는 물건이니 유치권을 배제해달라는 신청)을 한 상태임을 확인했다.

그는 곧장 은행으로 향했다. 유치권배제신청서를 확인해보니 해당 물건의 소유자가 사촌동생을 동원해 허위의 유치권을 성립시켜 놓은 사실을 알게 됐다.

B씨는 추후 인도명령 신청이나 유치권부존재 확인의 소 등에 대비해 유치권배제신청서를 사진으로 찍어뒀다. 이제 마음 편히 입찰에 응할 일만 남게 됐다.

일반적으로 은행에 의해 유치권배제신청이 돼 있을 경우, 은행이 관련 근거 및 자료 등을 사전에 입수해 신청을 한 것으로 추정할 수 있다. 그러나 단순히 그 사실만 가지고 ‘가장 유치권’이라고 단정할 수는 없으므로, 은행을 직접 방문해 유치권배제신청서를 확인하고 관련 정보를 캐내는 과정이 필요하다.

부동산재테크모임 북극성 운영자 오은석씨는 “경매신청 채권자가 은행인 경우 등 쟁점사항이 은행과 연관이 있다면 은행에 방문해 그들이 가지고 있는 정보를 적극 활용해야 한다”면서도“그러나 간혹 은행이 아무 근거나 자료 없이 입찰을 유도하는 수단으로 유치권 배제신청을 하는 경우도 있으므로 주의해야 한다”고 조언했다.

※용어설명

유치권 :

타인의 물건이나 유가증권을 점유하고 있는 자가 그 물건 또는 유가증권에 관해 발생한 채권의 변제를 받을 때까지 목적물을 유치하는 권리이다(민법 제320조~제328조). 원칙적으로 경매시 유치권에는 우선변제권이 인정되지 않는다. 다만, 다른 채권자의 경매신청에 의한 경락인은 유치권자에게 그 채권액 만큼을 먼저 경락대금에서 지급하지 않으면 그 물건을 받아내지 못하므로 사실상 유치권도 우선변제를 받을 수 있다.