[기고] 서울시 뉴타운 출구전략 성공을 위한 3가지 조건

김규정 부동산114 리서치센터장

우후죽순 지정돼 사업 지연과 조합원 갈등 야기 등 문제를 양산해 온 서울시 뉴타운의 출구 전략이 제시됐다. 1월 30일 서울시가 ‘서울시 뉴타운 정비사업 신정책구상’을 발표한 것이다. 기존의 뉴타운 방식을 개편해 세입자 등 사회적 약자를 보호하고 사람이 우선하는 도시개발로 바꾸어 나가겠다는 큰 원칙을 밝혔다.

이미 1월 말로 서울시 발표가 예고되면서 대부분의 내용은 시장에 알려진 것들이기는 하지만, 많은 문제와 논란이 되었던 서울시 뉴타운 재개발 사업의 이후 진행과 조정을 위한 큰 원칙과 법적 근거, 시스템 등이 정비되었다는 점에서 평가할 만하다.

실태조사와 사업성 및 재개발 필요 여부를 점검해 이후 사업을 추진한 구역들이 결정되면 상대적으로 공공의 지원과 함께 사업 속도도 빨라질 수 있다. 반대로 반대 동의 등을 거쳐 거주자들이 재개발을 원하지 않는 구역이나 재개발이 크게 필요 없는 곳들은 사업을 중단하고 구역 지정을 해제할 수 있게 됐다. 특히 이번 발표에는 일정 기간 다음 단계로 진행되지 못한 구역에 대해서 구청장이 정비구역의 취소 절차를 추진할 수 있는 일몰제가 포함됐다. 현실적으로 사업 추진이 어려운 장기 방치 구역들의 정비 방안이 마련된 셈이다.

동시에 세입자 재정착 강화와 현장의 갈등 해결을 위한 시스템 운영은 물론 대안 모델 개발안도 제시해 향후 뉴타운 재개발 사업의 정비와 원활한 추진을 기대할 수 있게 했다.

하지만 추진 가능성과 실효성 부분에서는 다소 우려되는 부분도 적지 않다. 실태조사와 조정 대상이 될 사업시행인가 이전 단계의 구역만 610개소로 많아 이들 구역의 점검과 조사, 동의 절차 및 결정 내용 시행까지는 상당 시간이 걸릴 수 있다. 이를 추진하기 위한 시스템과 인력 운영, 또한 해산시 추진위원회의 법정 비용 보조 방안에 투입될 실비 등을 감안할 때 재정 마련도 금번 발표 내용의 실효성에 큰 영향을 줄 것이다.

정부와 정치권의 부담 공유 부분도 향후 추진 여부가 아직은 불투명해 보인다. 과다 지정된 구역의 해제와 정비와 관련해서 관련 법의 추가 개정과 해산시 발생 비용의 부담을 함께 하는 취지의 적극적인 참여를 요청할 것으로 알려졌는데 그 가능성은 알 수 없다. 이를 테면 조합이 취소된 경우에는 법적 근거가 없어 서울시의 비용 보조가 없을 것으로 발표됐는데 이러한 부분에서는 정부 지원이 필수적이다. 정부 지원과 참여가 없다면 실제 추진이 어려울 수 있고 해제 구역들의 불만과 항의, 소송 등 갈등이 예상된다.

대안 정비사업으로 제시된 주거환경관리사업이나 가로주택정비사업도 문제가 될 수 있다. 전면 철거대신 기존 인프라를 유지하는 방식, 소규모 개량 방식 등을 통해 세입자 이주 문제를 최소화하고 기존 재개발을 반대하는 조합원들을 끌어안을 수 있지만 새아파트 분양과 도시 전면 개발을 원했던 투자자들에게는 반대 의견이 늘어날 수 있다. 전면 철거 방식에 비해서는 주거환경의 질적 개선 효과가 한계를 보일 수도 있다.

결국 달라지는 정비 방식과 기존 지정 구역들의 해제에 대해서 조합원과 거주자 등 다양한 관계자들의 이해를 어떻게 끌어낼 것인가, 그를 추진하기 위한 법적 정비와 인력 등 시스템 마련을 얼마나 빨리 진행해서 정상 궤도에 올릴 것인가 등이 성공의 관건이 될 것이다. 그리고 무엇보다 필요한 재정 마련과 정부의 지원 및 협조를 어떻게 유도할 것인가 하는 것이 이번 서울시 뉴타운 출구전략의 성공 여부를 결정짓는 최대 요인이 될 것이다.

/김규정 부동산114 리서치센터장