[기고]주택시장 활성화 실질대책 내놔야

박상언 유엔알컨설팅 대표

정부가 지난 22일 발표한 ‘주택거래 활성화 방안’의 주요 내용은 총부채상환비율(DTI) 규제 완화를 예정대로 3월말 종료시키고 보완책으로 거래 위축을 최소화하는 데 주안점을 두고 있다. 800조원을 초과하는 가계부채 증가를 막는 동시에 취득세를 낮춰 거래 비용을 줄이고，분양가 상한제를 폐지해 민간 부문의 주택 공급을 늘리겠다는 것이다.

민간주택 공급 활성화 차원에서 분양가상한제 폐지(투기지역제외) 조치는 늦었지만 아쉬운 대로 적절한 대책으로 평가할 수 있다.

분양가상한제로 인한 조합원 분담금 급증으로 인한 사업성 저하로 전세난이 심했던 도심권에 집중된 재건축·재개발지역에서 신규공급이 나오지 않았던 건 사실이다. 조합원들의 오랜 숙원이었던 분양가상한제 폐지로 서울지역의 재개발·재건축(강남권외)등 정비사업이 가속화될 가능성이 높다.

하지만 미분양과 주택공급 과다로 몸살을 앓고 있는 대다수 수도권(서울 제외) 신규분양 시장에서는 분양가상한제 폐지가 큰 힘을 발휘하지 못할 가능성이 높다. 아직까지 찬바람이 불고 있는 민간분양 시장에서 무턱대고 분양가를 올렸다가는 ‘대량 미분양’ 사태가 벌어질 수 있기 때문이다. 따라서 민간업체들도 무작정 분양가상한제 폐지를 반길 수만은 없는 실정이다.

전체적으로 볼때 분양가상한제 폐지가 현실화 된다고 하더라도 단기적으로 분양시장과 매매시장 활성화 효과를 기대하기는 무리다. 오히려 DTI 규제부활로 인해 당분간 두 시장 모두 눈치보기 장세가 될 수밖에 없다. 하지만 장기적으로 경기부양 효과로 부동산 경기가 눈에띠게 나아진다면 서서히 공급물량도 늘어날 것이다.

최근 금융당국은 총부채상환비율(DTI)을 추가로 늘려주는 대상에서 투기지역인 서울 강남 3구(강남·서초·송파)를 제외하라는 내용의 공문을 시중은행에 발송한 것으로 알려지고 있어 강남권의 주택시장의 침체는 당분간 불가피하다.

시장에서는 DTI 규제 환원예고에 맞춰 강남권을 중심으로 거래량이 대폭 줄고 매매호가도 떨어지고 있다. 지난 연말에 비해 올해 1, 2월 주택거래량이 크게 줄어든 것은 고가주택 거래세 감면 종료와 더불어 금리인상, 국외정세, DTI 규제 환원예고 등 복합적인 요인 때문이다.

실제로 자사회원을 중심으로 지난 연말 활발히 움직였던 회원들의 투자문의가 올해 불거진 여러 악재요인으로 인해 한두 달 새 대폭 감소했다.

DTI 규제 환원, 물가인상억제 등을 위한 당국의 금리인상모드, 일본과 리비아 등 해외정세 불안감으로 인한 복합적인 문제는 주택거래를 급격히 하락시키고 있다. 따라서 단순한 취득세 절반 감면만으로 주택수요를 끌어내지는 못한다.

오히려 허울뿐인 3·22 대책으로 인해 실수요자마저 주택구입을 외면할 가능성만 높여놨다. 실수요자들의 주택수요를 유발하려면 일정수준의 투자수요도 용인해주는 정책적 배려가 필요하다. 실수요자를 위한 DTI완화만으로는 절대 주택시장을 활성화 시킬 수 없다.

투자수요가 전혀 없는 상태에서 단지 주택가격이 물가상승률 정도로 오르는 것도 용인하지 않는다면 은행에서 실수요자들에게 충분한 대출을 해주더라도 매매보다는 전세수요만 증가시킬 뿐이다.

지속되는 금리 인상 시그널과 국제정세 불안감으로 인한 총체적인 수요 감소는 주택시장의 위기만 가중시킬 뿐이다. DTI연장이 지속된다고 하더라도 지난해 연말처럼 가격이 급등하는 현상은 금융당국자의 지나친 착각이다.

금리인상 모드 속에 DTI 연장불가 결정은 100주 이상 오르고 있는 전세가격이라는 자전거 가속 패달에 당국이 한 발을 더 올려, 서민들을 내리막으로 치닫게 할 가능성도 배제할 수 없다.

전셋값은 시한폭탄과도 같다. 주택거래가 활성화 되지 않는 한 전세난을 해결할 방법은 없다. 정부는 서둘러 서민들이 눈앞에 닥친 전세난 해결을 위한 실질적인 대책을 내놓아야 할 것이다.