[기획-재건축시장](1)MB시대 부동산시장 최대 수혜지가 뜬다

20년 이상 형성된 입지 여건 장점...투자가치도 기대도 충분

새정부가 들어 가장 큰 수혜를 입은 부동산 상품은 무얼까? 이에 대해 대다수 수요자들은 모두 재건축을 꼽을 것이다. 2000년대 초중반 재건축은 집값 폭등의 주범이란 멍에를 쓰고 갖은 규제의 주역이 된 바 있다.

이 같은 '천덕꾸러기' 신세였던 재건축 시장이 최근 들어 재조명되는 것은 바로 도심내 주택공급이란 대명제 때문이다. 재건축 대상 아파트는 통상 20년 이상 대단지 아파트로 자리매김한 경우가 많다. 이 때문에 주변의 기반시설과 편의시설이 풍부한 것이 장점이다.

90년대 이후 정부 차원에서 추진된 신도시는 계획도시란 점에서 기반시설과 편의시설을 완벽하게 갖췄다는 장점을 안고 있지만 시가지가 형성되지 않았다는 점에서 거주자들에게 1년 이상의 '고통'을 수반케 한다. 하지만 재건축의 경우 공사 완공 후 곧장 도시생활을 할 수 있다는 점에서 신도시에 비해 엄청난 강점을 안고 있는 셈이다.

또 지난 2003년 도시 및 주거환경 정비법에 따라 사실상 재건축이 공공의 사업이 된 후부터 재건축 사업과 함께 기반시설도 함께 정비되고 있어 재건축 사업이 주는 편익은 더욱 커지고 있다.

문제는 재건축 사업 추진이 쉽지가 않다는 점이다. 바로 재건축 규제 때문. 재건축 조합원 지분을 매입하는 것 자체가 불가능한 현재의 규제는 재건축의 발목을 잡고 있는 상태다. 그러나 최근 새정부의 잇단 규제 해제에 따라 서서히 풀어지고 있어 재건축 시장은 안도하고 있다.

투자 차원에서 볼 때 재건축은 과거와 같은 메리트는 갖고 있지 않다. 아직 소형평형의무비율이나 임대주택 등 투자가치를 악화시킬 규제가 적지 않기 때문이다. 더욱이 이들 규제들은 서민 주택공급 확대라는 대의명분을 갖고 있는 만큼 해소될 전망도 없다. 따라서 과거와 같은 '대박의 꿈'을 안고 재건축 투자에 나서는 것은 적절치 못하다는 게 전문가들의 이야기다.

하지만 그럼에도 불구하고 재건축은 여전히 적지 않은 투자가치를 갖고 있다. 재건축은 재개발과 달리 지분 정리절차가 복잡하지도 않고 이사비용을 적잖이 지급하고 있어 조합원들의 사업 참가가 어렵지 않다.

또 재개발사업과 달리 주변 주거환경도 중급 이상 주거지역인 경우가 많다. 이에 따라 재건축 아파트는 입주와 동시에 자연스런 중산층 주택 거주자가 되게 된다.

그렇다면 투자가치 높은 재건축을 찾는 방법은 무엇이 있을까? 우선 재건축은 지분이 커야 한다. 최근에는 대지지분이 큰 저층아파트는 재건축을 거의 마감한 상태라 수익률 높은 저층 재건축을 찾기는 힘들다. 하지만 아직도 그다지 큰 돈을 분담금으로 투입하지 않는 상태에서 구할 수 있는 중층재건축도 많아 투자자들이 노려볼 만 하다.

부동산써브 채훈식 리서치팀장은 "수익성 문제에 따라 재건축이 과거와 같은 강세를 보이기는 없다"며 "하지만 실수요자들의 내집마련이나 투자차원에서 여전히 적지 않은 매력을 갖는다"고 말했다.