“돌고 돌아 전세로?”…전세 비중 1달 만에 반등 이유는?

지난달 서울 아파트 임대차 시장에서 전세를 찾는 비중이 1달 만에 반등한 것으로 나타났다. 9월 금융당국의 주택담보대출 규제와 집값 상승 폭 둔화 영향으로 매매와 전월세 모두 거래량이 움츠러들었지만, 지난달 금리 인하가 시작되자 매수 관망세에 돌입했던 실수요자들이 전셋집 계약에 나선 것으로 풀이된다.

12일 서울부동산정보광장 통계 분석 결과 10월 서울 아파트 전월세 거래 중 전세 거래의 비중은 60.5%로 집계됐다. 이는 거래량 신고기한(계약 후 30일)이 끝난 9월의 전세 거래 비중 57.6%보다 2.9%포인트(p) 높은 수준이다.

거래량만 놓고 보면 지난달 전세 거래량은 9월 거래량을 앞질렀다. 지난달 서울 아파트 전세 거래량은 8748건으로 9월 8205건보다 543건 더 많다. 지난달 거래량은 신고기한이 이달 말까지임을 고려하면 9000건 이상을 기록할 전망이다. 반면 월세 거래량은 지난달 5714건으로 9월 6048건을 밑돌고 있다.

앞서 올해 서울 아파트 전월세 거래 중 전세 비중은 8월까지 꾸준히 우상향했다. 올해 상반기까지 전세 거래 비중은 평균 58% 안팎을 기록했다. 이후 전세 거래 비중은 7월 60.9%를 기록한 뒤 8월 61.1%까지 올랐다. 당시 서울 아파트 매맷값이 매주 급등하면서 집값 급등 피로감이 확산하고, 셋집을 구하는 실수요자가 늘면서 전세수요가 급증해 전세 거래 비중이 확대됐다. 하지만 9월에는 금융당국의 스트레스 총부채원리금비율(DSR) 2단계 규제가 적용되고, 전세대출도 ‘갭 투자’ 용도 등 일부 규제가 시행되면서 매매와 전세 거래량이 동반 감소했다.

1달 만에 서울 아파트 전월세 거래 중 전세 비중이 반등한 이유로는 정부의 대출 규제 등으로 매수를 노리던 실수요자들이 전세로 이동한 영향이 주효했다. 전세대출 규제로 전세대출 문턱이 높아졌지만, 매매를 위한 주택담보대출보다는 여전히 수월한 점이 반영된 것이다. 여기에 최근 서울 아파트값 상승세가 계속 둔화하면서 매매를 노리던 실수요자들이 관망세로 돌아서면서 전셋집을 택한 상황도 반영됐다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “최근 시중은행 주택담보대출은 물론 정책대출까지 규제가 적용돼 매매시장을 기웃거리던 수요자들이 적극적으로 매수에 나서지 못하는 상황”이라며 “이 때문에 일단 전세를 선택하는 양상이 확산한 것으로 보인다”고 말했다.

실제로 최근 1달 기준으로 서울에선 실수요자의 선호도가 큰 외곽지역의 전세 물건 감소세가 뚜렷하다. 이날 부동산 플랫폼 ‘아파트실거래가’ 통계에 따르면 서울 25개 자치구 가운데 전세 물건 감소 폭이 큰 지역은 강북구와 도봉구, 강서구 순으로 집계됐다. 강북구는 지난달 12일 462건에서 421건으로 8.9% 줄었다. 도봉구는 6.0% 감소(555건→522건), 강서구는 1.5% 감소(611건→602건)로 나타났다.

전세 거래량 증가와 전셋값 상승세는 내년에도 계속될 전망이다. 건설산업연구원은 ‘2025년 건설·부동산 경기 전망’에서 “전세 시장은 매매 수요 축소에 따라 전세수요가 늘어날 것으로 보이고, 2025년 입주 물량이 소폭 감소해 전셋값 상승의 요인으로 작용할 전망”이라고 밝혔다.

고준석 연세대 경영대 상남경영원 교수는 “금리가 하락하면 전세가 더 유리하고, 최근 매수 관망세도 늘어나 전세 거래량이 늘었다. 단기로 보면 전세 거래량이 확실히 늘어날 것”이라며 “다만 장기로 보면 추가 금리 인하로 아파트 매매량이 다시 늘면 전세 거래량에 변동이 생길 수 있는 만큼 시장 상황을 예의주시해야 한다”고 말했다.