생숙→오피스텔 용도변경 문턱 확 낮췄다…정부, ‘복도 폭·주차장’ 규제 완화

이행강제금 부과, 내년 9월까지 중단…숙박업 신고나 용도전환 신청 시 2027년까지 유예키로

정부가 생활형 숙박시설(생숙)의 주거 용도변경 관련 규제 문턱을 대폭 낮춰 주거용 전환을 유도한다. 생숙의 복도 폭이 오피스텔 기준(1.8m) 이하라도 설비를 보완하면 인정하고, 주차장 역시 외부 주차장을 설치하거나 상응 비용을 내면 추가설치를 면제한다. 앞으로 지어질 생숙은 주거 용도 전환 가능성을 없애고 숙박업으로만 분양을 허용한다.

16일 국토교통부는 보건복지부와 소방청 등 관계 중앙행정기관과 경기도, 인천시 등 17개 지방자치단체와 합동으로 이런 내용을 담은 생숙 합법사용 지원방안(지원방안)을 발표했다.

먼저 생숙의 오피스텔 전환 과정의 가장 큰 걸림돌이었던 복도 폭과 주차장 규제는 최대한 완화한다.

복도 폭 규제 완화는 지원방안 발표 이전에 최초 건축허가를 신청한 생숙에 한정해 피난·방화설비 등을 보강해 주거시설 수준의 화재 안전 성능을 인정받으면 오피스텔로 용도변경을 허용한다. 이는 소유자가 소방시설법상 운영 중인 성능 위주 설계 시험 결과와 보완 방안 등을 제출하면 지자체가 안전 성능을 확인하는 방식이다.

앞서 생숙 복도 폭 기준은 1.5m로 오피스텔(1.8m)보다 좁아 주거용 용도 전환을 막는 가장 큰 문제였다. 정부의 정책 변화와 관련해 장우철 국토부 건축정책관은 이날 백브리핑에서 “복도 폭 규정은 결국 화재 발생 때 대피 시간 확보가 취지이므로 이를 보완할 방법은 스프링클러 설치와 배연 설비 보강 등 다양하다”며 “건축법 개정과 시뮬레이션 등을 거쳐 화재 안전을 담보할 수 있다면 한 가지만(복도 폭 규제) 고집할 필요가 없다”고 말했다.

아울러 주차장 기준과 관련해 먼저 생숙 내부 주차공간의 확장이 어려운 경우 각 여건에 따라 인근 부지확보가 가능한 경우 외부 주차장(직선 300m 또는 도보 600m 이내)을 설치하면 된다.

자체적으로 주차장 확보가 불가능한 경우 지자체에 상응 비용을 내면 주차장 추가설치를 면제받는다. 지역 여건상 주차장이 필요 없는 경우 등은 지자체 조례 개정을 통한 주차 기준 완화 등 다양한 대안이 제공된다.

장 정책관은 “주차장 설치와 관련한 세부 비용 납부는 지자체 조례에 위임돼 있다. 공시지가와 최근 설치된 공영주차장 설치 비용 등이 반영된다”고 설명했다.

지자체가 수립한 지구단위계획에 의해 오피스텔 입지가 불가능한 지역은 기부채납 방식 등을 통해 오피스텔 입지가 가능하도록 지구단위계획 변경을 적극적으로 검토한다. 이 밖에 오피스텔 전용 출입구 설치 면제와 전용면적 산정 시 안목치수를 적용하지 않는다.

국토부는 이번 용도변경 규제 완화 조치로 미신고 물량 5만2000실의 숙박업 등록이나 용도변경에 속도가 붙을 것으로 내다봤다. 7월 기준 생숙 총 허가 물량은 18만8000실로 숙박업 신고를 끝낸 물량은 6만6000실, 미신고 물량 5만2000실, 주거용도 전환 물량은 1만 실, 공사 중인 물량은 6만 실 등으로 구성된다. 용도 전환 물량 전망에 대해 국토부 관계자는 “구체적인 오피스텔 전환 물량은 신청을 받아봐야 알 수 있다”고 말을 아꼈다.

아울러 용도변경을 미이행한 생숙에 부과할 이행강제금은 내년 9월까지 부과를 미룬다. 내년 9월까지 담당 지자체의 생숙 지원센터나 담당자를 통해 숙박업 신고 예비신청 또는 용도변경을 신청한 소유자에 대해서는 2027년 말까지 이행강제금 부과를 유예할 예정이다.

추가 갈등을 막기 위해 신규 생숙은 공중위생관리법상 숙박업 신고 기준 이상으로만 분양이 허용되도록 연내 건축법 개정안을 발의한다. 생숙 건설 사업자의 예측 가능성 제고를 위해 개정 사항은 건축법 개정안 시행일 이후 최초 건축허가 신청분부터 적용될 예정이다.