30조 규모 부실 브리지론 정리.....구조조정+자금투입 '투트랙'[PF 연착륙 대책]

저축은행 토담대·새마을금고 공동대출 정조준...사업성 평가기준 강화
브리지론 기준 신설, 평가기준 구체화
퇴출 사업장 기준은...만기 4번 연장ㆍ1년 간 인허가 받지 못한 사업장 등
정상 사업장ㆍ재구조화ㆍ정리... 공공·민간금융 공동 투입

한국 경제 최대 뇌관으로 꼽히는 230조 원 규모의 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 시장 정상화를 위해 금융회사의 신규 자금이 최대 5조 원 투입된다. 금융당국은 정상 사업장과 부실 사업장을 나눌 수 있는 사업성 평가 기준을 세분화해 고강도 ‘옥석가리기’에 돌입한다. 보다 엄격하게 적용하는 평가 기준에 따라 최대 23조 원 규모로 추정되는 부실 사업장 중 4조~7조 원 규모의 사업장이 당장 경·공매 처분 대상이 될 것으로 전망된다.

금융당국이 13일 발표한 ‘부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업성 평가기준 개선방안’은 평가 기준을 세분화·구체화하고 사후 관리를 강화해 사업성이 떨어지는 부실 사업장을 빠른 속도로 매각하거나 정리하겠다는 것이 골자다. 전체 230조 원 규모인 PF 사업장의 5∼10%가 구조조정 대상이 될 것으로 보인다. 만기연장을 4회 이상했거나 연체이자도 못 내는 2~3% 사업장은 경·공매로 즉시 처분해야 한다. 그 동안 관행으로 버티던 저축은행, 새마을금고가 보유한 부실한 브리지론 사업장의 상당수가 정리될 수 있어 수 조 원대의 추가 손실이 불가피할 것으로 예상된다.

구조조정의 핵심은 사업성 세부 평가 기준이다. 사업성 평가 등급을 현행 3단계(양호, 보통, 악화우려)에서 4단계(양호, 보통, 유의, 부실우려)로 더 쪼갰다. 4단계의 평가등급별로 예시를 들어 단계별 핵심 위험을 구체화했다.

4회 이상 만기연장했거나 연체이자 미납, 3회 이상 경공매 유찰로 ‘부실 우려’ 등급을 받으면 상각 또는 경·공매로 처분해야 한다. 금융회사는 즉시 ‘회수 의문’으로 건전성을 재분류해야 한다. ‘유의’ 등급은 만기연장 3회 이상 혹은 6개월 내 인허가 미완료, 인허가 후 12개월 안에 본 PF 미전환 사업장이 대상으로 재구조화, 자율매각 대상이다. ‘고정 이하’로 여신으로 분류돼 충당금 더 쌓아야 한다. 그동안 브리지론 사업성 평가 기준은 따로 없었다. 브리지론은 부동산 개발 과정에서 토지 매입 등 초기 단계에 필요한 자금을 지원하기 위해 마련된 고위험·고수익 대출을 의미한다. 아직 분양 수익 등의 예측이 어려운 초기 단계라 위험성이 높다. 금융권의 PF 대출 잔액은 지난해 말 기준 136조 원이다. 이 가운데 브리지론 규모가 30조 원 수준이다. 이 기준은 각 금융업권 모범규준에 반영돼 6월부터 시행한다.

사업성이 부족한 사업장에 대한 사후관리 기준도 강화한다. 금융회사가 사후관리 계획을 제출하면 금감원이 점검하고 이행 미흡 시 지도한다. 평가 결과 사업성이 충분한 정상 PF 사업장이라면 차질없는 금융 공급을 받을 수 있다. 금융당국은 브리지론에서 본PF 전환시 필요한 자금공급에 문제가 없도록 지난 3월 실시한 주택도시보증공사(HUG)·주택금융공사의 PF사업장 보증을 기존 25조 원에서 30조 원으로 늘리기로 했다. 주택 PF사업장뿐 아니라 비주택 PF사업장에 대한 건설공제조합의 PF사업자 보증 프로그램도(4조 원)도 신설한다.

2금융권 저축은행·캐피탈사 토지담보대출, 증권사 채무보증과 새마을금고 공동대출도 구조조정 대상에 포함시켰다는 점도 핵심이다. 135조 원의 사업성 평가 대상이 230조 원까지 확대된 배경이다. 정부가 책임지고 PF 사업장을 정상화시키겠다는 의지로 읽힌다.

이번 개선안의 방점은 구조조정이라는 게 시장의 평가다. ‘살릴 곳은 심폐소생시키고 정리할 곳은 신속하게 구조조정’해 금융시장 전체 리스크로 전이되지 않고 ‘연착륙’할 수 있도록 한다는 복안으로 읽힌다. 필요한 ‘뉴 머니’는 비교적 실탄이 넉넉한 금융사에게 투입시키도록 했다.

송기종 나이스신용평가 금융평가본부 금융평가실장은 “금융기관들은 바뀐 기준으로 사업성 평가를 하고 나면 기존에 자기가 투자했던 원금에 대한 집착을 버려야 하는 상황을 겪게 될 것”이라며 “아무래도 잠재됐던 손실이 현실화할 것”이라고 예상했다.