용도 변경 주택, 비과세 받는 비결

#전문

도시 근교에 10년 이상을 거주한 단독주택 하나를 소유하고 있는 김성실 씨는 음식점을 하기 위해 주택을 음식점으로 용도 변경해 사업을 시작했다. 그러나 당초 기대만큼 사업이 되지 않아 1년 만에 사업을 폐지하고 집도 팔려고 내놨다. 그런데, 집을 팔게 되면 5000만원 가량의 양도소득세를 내야 한다고 한다는 세무사 친구에 조언에 망설이게 됐다. 과연 이런 경우 세금부담을 줄일 수 있는 방법이 없을까?

#본문

◆1세대 1주택 비과세

현재 세법상으로 1세대가 양도일 당시 1주택일 경우 양도하는 것은 양도세가 면제 된다.

물론 이 경우에도 서울ㆍ과천ㆍ분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 지역에 소재하는 주택의 경우는 3년 이상 보유하고 보유기간 중 2년 이상 거주하는 경우에 한정된다.

실지거래 양도가액이 9억원을 초과하는 고가주택은 일부는 과세된다.

이때 양도하는 건물이 '주택'인지, 3년이상 보유하였는지 등의 판정은 양도일 현재를 기준으로 하며, ‘3년 이상 보유’라 함은 보유기간 중에 주택으로 사용한 기간이 통산해 3년 이상인 경우를 말한다.

◆3년 이상 보유 주택을 용도 변경 이용해야

이같은 사례의 경우 김성실씨는 주택을 음식점으로 용도변경 했으므로 그 상태대로 양도한다면 고스란히 양도소득세를 내야 한다.

따라서 김성실씨가 비과세 적용을 받기 위해서는 양도당시 건물을 주택으로 사용했어야 한다.

그러나 3년 이상 보유 요건은 음식점으로 용도변경하기 전에 주택으로 3년 이상 보유 및 거주했으므로 용도변경 후 바로 양도해도 비과세 적용을 받을 수 있다.

만약 용도변경 전 보유기간이 3년 미만이라면 주택으로서의 보유기간이 통산해 3년 이상이 된 후에 양도해야 비과세 적용을 받을 수 있다.

문제는 양도 당시 주택으로 사용한 사실을 인정받는 것인데, 가장 확실한 방법은 건물을 양도하기 전에 음식점 폐업신고를 하고 용도를 다시 주택으로 변경해 실제로 주택으로 사용하면서 건축물대장 등 공부를 정리해 놓는 것이다.

물론 이렇게 하기 위해서는 용도 변경을 하기 위한 의무사항 이행, 매수자의 음식점 개업 여부 등 여러 가지 제약이 따를 수 있다.

공부정리가 어렵다면 양도 당시 사실상 주택으로 사용했음을 입증할 수 있는 증빙서류를 철저히 갖춰 놓아야 한다.

갖춰야 할 증빙서류는 각각의 경우마다 다르지만 이 건의 경우는 대체로 다음과 같은 서류를 갖춰 놓아야 한다.

▲매매물건의 용도가 ‘주택’인 매매계약서

▲전기요금 납부영수증(가정용)

▲날짜가 찍힌 주택사진(내부 및 외부)

▲다른 사람에게 임대한 경우에는 주택임이 명시된 임대차계약서 사본 및 임차인의 주민등록표 등(초)본

▲기타 당해 건물이 주택임을 증명할 수 있는 서류