[Q&A] 앞으로 금지되는 전세대출은?

정부가 20일부터 전세대출보증을 받아 9억 원 초과 주택을 구입하거나 2주택 이상 보유자의 전세대출을 회수한다. 또 9억 원 초과 주택 보유자의 서울보증보험(SGI) 전세대출 보증을 제한한다.

금융위원회는 16일 이 같은 내용이 담긴 '12·16 주택시장 안정화 방안 관련 전세대출 관련 조치 시행'을 발표했다.

전세대출을 받을 당시 고가 주택이 아니었으나 이후 시세 상승으로 고가 주택이 된다면 대출 회수 대상은 아니지만 전세 만기 시점에서 대출 연장이 되지 않는다.

다음은 금융위원회의 일문일답이다.

Q. 주택의 범위는

A. 주택법상 주택 및 복합용도주택(등기상 상가 및 주택으로 등재)을 포함해 산정한다. 다만 분양권, 조합원 입주권과 주택법상 주택이 아닌 오피스텔은 제외한다.

Q. 보유 주택 수 산정 기준은 어떻게 되나

A. 부부합산(신청인 및 배우자) 기준으로 주택 보유 수를 산정한다. 세대가 분리된 배우자도 대상에 포함된다.

Q. 고가 주택 여부를 판단하는 가격 기준은

A. KB시세 또는 감정원 시세 중 높은 가격을 적용해 시가 9억원 초과 시 고가 주택으로 판단한다. 시세가 없는 경우 공시가격의 150% 또는 취득가액 중 높은 가격을 적용한다.

시가 9억원 초과여부의 판단시점은 전세대출 신규 신청 또는 만기 연장시에는 대출 신청일(연장일)의 시세를 기준으로 판단하고, '회수' 규제 적용시에는 주택 취득일(등기이전완료일)의 시세를 기준으로 판단한다. 주택 매매계약만 체결됐거나 분양권·입주권 상태라면 실제 주택 취득 전(등기이전)까지 주택매입이나 보유로 보지 않는다.

Q. 종전에는 허용됐는데 앞으로 금지되는 전세 대출과 관련한 주요 사례는

A. 고가 주택 보유자가 자녀교육 문제로 다른 지역에 거주 이전하면서 전세자금 대출을 신규 신청하면 1월 20일 이후부터는 기존 주택금융공사·주택도시보증공사(HUG) 외에 SGI서울보증에서도 대출 보증 이용할 수 없다.

비 고가 주택 보유자가 전세 대출을 받은 후 보유 주택가격 상승으로 전세 대출 연장 시점에 고가 주택(9억 원 초과) 보유자가 된 경우, 규제 시행 전에 전세 대출을 받아 거주한 고가 주택 보유자가 전세 만기 시점에서 집주인의 요구로 전세금이나 전세 대출 증액이 필요한 경우에도 20일 이후 SGI에서도 대출 보증(연장·증액)을 이용할 수 없다.

규제 시행 전 전세 대출을 받아 거주한 고가 주택 보유자가 전세 만기 시점에서 집주인의 요구로 다른 전셋집으로 이사해야 하는 경우도 원칙적으로 대출 보증이 제한된다. 다만 2020년 1월 20일 기준 보유 1주택 시가가 15억원 이하이고 2020년 4월 20일까지 전셋집 이사(전세 계약 체결 포함)로 전세 대출의 증액 없이 보증을 재이용하고자 하면 예외적으로 1회에 한해 SGI를 통한 보증 이용이 허용된다.

무주택 전세대출자가 대출 이용 중에 고가주택을 구입해 전세 만기 시점에 이주하고자 할 경우 기존에는 전세 만기까지 대출 이용이 가능했으나 앞으로는 고가 주택 구매 시점에서 전세 대출을 회수한다.

Q. 고가 1주택 보유자가 예외적으로 전세보증대출을 이용할 수 있는 '실거주' 목적에서 '실수요'의 의미는

A. 실수요는 직장이동과 자녀교육, 요양·치료, 부모봉양, 학교폭력 등이다. 모두 증빙서류를 갖추고 있어야 한다. 보유주택 소재 기초지자체(시·군)를 벗어난 전세거주 수요를 인정하되, 서울시, 광역시 내의 구(區)간 이동은 인정하지 않는다. 공적보증에도 동일한 예외조치를 적용 중이다.

Q. 규제 위반으로 대출회수 조치가 이뤄진 차주에 대한 불이익 조치는

A. 규제 위반으로 대출회수 조치(기한이익 상실)가 이뤄진 차주는 대해 전세대출 원리금 상환의무가 발생하고,미상환시 연체차주로서 연체정보 등록, 연체이자 등 불이익이 부과된다. 또 대출회수조치가 이뤄진 차주는 향후 3년간 주택관련 대출 이용이 제한된다.

Q. 전세대출 차주가 주택을 구입했으나 매입 당시엔 고가주택이 아니었던 경우 대출회수 대상인지

A. 주택가격 판단시점은 주택 취득일을 기준으로 함. 주택 매입 당시 고가주택이 아니었다면 이후 보유주택이 시가 상승으로 고가주택이 되더라도 대출회수 대상이 아니다. 다만 전세대출 만기시점에는 고가주택 보유자(또는 다주택자)인 경우 대출의 연장은 제한된다.

Q. 무주택 전세대출자가 직장이동 등 실수요로 다른 지역에 고가주택을 구매할 경우 전세대출 중도회수의 예외를 적용받을 수 있는지

A. 직장이동, 자녀교육 등 실수요로 주택 소재지역을 벗어난 실거주 수요가 있을 경우에도, 통상 '고가주택을 구입'하는 것을 불가피한 실거주 수요로 보기 곤란한만큼, 대출회수 규제의 예외가 아니다. 실거주 수요는 전세거주 또는 비고가주택 구매, 구매주택으로의 이주 등을 통해 충분히 충족이 가능하다.