MB 입김에 재건축사업 탄력받나?

전문가 "재건축 재개발 활성화, 도심+신도시 양극화 초래"

이명박 대통령은 지난 9일 '대통령과의 대화'에서 도심 재개발 재건축 사업이 신도시를 만드는 것보다 효율적이며, 필요하다면 그린벤트 해제를 감수하더라도 규제완화를 통해 재개발 재건축 활성화를 추진할 것임을 강조했다.

이에따라, 재건축 재개발 활성화를 통해 그동안 침체됐던 건설경기 부양과 더불어 실수요자 중심의 부동산정책을 펼쳐야 한다는 이 대통령의 입장이 분명해지면서 서울을 비롯한 수도권 지역 도심 재개발 사업이 탄력을 받을 것으로 전망된다.

현재 진행중인 재개발 사업장은 서울에서만 61곳에 달하며, 특히, 지난 8.12대책 이후 기존 재개발 사업장 이외 관리처분인가가 급증하고 있고, 이주수요 여파가 인근 임대차가격 상승으로 이어지고 있다.

또한 거주도 하면서 재개발이나 재건축 이익을 노리는 서울 도심의 역세권 아파트를 비롯해 서울 접근성이 용이한 수도권 핵심 지역 아파트 역시 상대적으로 높은 관심을 보일 것으로 예상된다.

◆재개발 관리처분 사업장 크게 증가

올 상반기에 서울에서 관리처분인가를 취득한 사업장은 총 16곳, 개발면적은 63만3643㎡로 조사됐다. 참여정부 시절이던 지난해 동기의 관리처분인가 8곳, 개발면적 32만4362㎡ 보다 2배가량 증가했으며 지난 2006년 상반기 관리처분인가 6곳, 개발면적 22만5015㎡와 비교할 때 크게 증가한 수치를 보여주고 있다.

이 밖에 관리처분인가 사업장 외에 정비구역 지정 이후 사업이 진행 중인 곳은 총 61곳 사업장에 개발예정 면적은 211만3947㎡로 집계됐다. 보통 재개발의 경우 관리처분인가 이후 이주수요가 급증하기 때문에 임대차 가격에도 적지않은 영향을 미칠 것으로 전망된다.

도심 재개발 관리처분인가 사업장 가운데 가장 규모가 큰 금호 17,19구역은 총 7만5,529㎡ 규모의 재개발 구역으로 조합원은 1037명이고 건립예정가구는 1433가구이다. 지난 2006년 7월20일 구역지정 이후 지난해 6월29일 사업 시행인가를 거쳐 올해 5월19일 관리처분 취득과 함께 현재 이주가 진행되고 있다.

이와함께 재개발 활성화에 따른 이주수요가 급증하면서 재건축 단지 인근 전세시장도 들썩 거리고 있는 분위기다.

금호 17구역 인근 공인중개업소 관계자는"MB정부가 재개발 활성화 방안을 적극 추진하면서 재개발 구역 인근 벽산아파트의 전세가격이 1000만~2000만원 상승했고, 주택형 85㎡의 전세가격은 당초 1억5000만원 수준이었지만 8.21대책이후 1억6000만~1억7000만원선이며,1억9000만원이던 109㎡의 경우 발표 이후 소진됐으며 현재가 2억2000만~2억3000만원은 줘야 전세를 얻을 수 있다"고 전했다.

이 관계자는 또한"금호 17,19구역 일대는 재개발 활성화로 현재 상승세를 나타내고 있으며, 이명박 대통령의 재개발 규제완화, 활성화 방안이 강조되면서 이주수요 급증으로 전세 구하기가 결코 쉽지 않을 것"이라고 말했다.

◆재건축 재개발 활성화, MB 임기내 어려울 것

이 대통령은 지난 8.21대책 이후 규제가 완화된 재건축과 재개발과 관련,"재건축ㆍ재개발 지역에는 분양 아파트도 있지만 임대주택 역시 공급해서 무주택 서민들의 임대가 가능토록 해야 한다"며"가격이 저렴한 전세금을 내고 들어올 수 있는 다양한 주택정책을 위해 노력하고 있다"고 설명했다.

하지만 9.1대책의 주요 사안으로 부각된 양도소득세 경감 조치에 이어 이대통령의 재건축 활성화 발언은 오랜 각고 끝에 안정을 되찾은 부동산시장을 다시 한번 흔들 수 있다는 우려의 목소리도 나오고 있다.

특히, 서울 강남을 비롯해 이른바'부자동네'의 집값이 상승세로 반전될 수 있고 이 과정에서 그동안 숨죽였던 투기세력들이 또 다시 개입할 가능성이 높다는 따가운 지적이다.

스피드뱅크 이미영팀장은"지난 9.1세제개편안 발표 이후 이번 재개발 재건축 활성화 방안을 강력하게 추진하고자 하는 모습을 보면서 마치 서울시장 시절로 되돌아 간것 같다는 느낌"이라며"도심의 인프라가 갖춰진 곳에서 도심을 고밀도로 설계하는 것은 세계적인 추세지만 과연 임기내 제대로 이뤄질지 의문이다"고 설명했다.

이 팀장은 이어"도심 재개발 사업에 있어서 가장 기본적인 것은 충분한 시간과 적절한 땅값을 통한 개발인데, 서울 도심 재개발 대상의 경우 이미 땅값 등이 오를대로 올랐고, 개발 소요기간 역시 장기적인 계획으로 진행되는 만큼, 이 대통령 임기내 이뤄지기는 힘들 것으로 보인다"고 강조했다.

이와함께, 수도권 재건축 규제완화로 용적률이 상향되며 이에따른 수익성은 높아지는 대신 지주들이 가격을 지나치게 높게 책정하면서 조합원간 갈등으로 사업지연과 비용증가로 인한 문제점들이 발생할 수 있다는 지적도 나온다.

이미영 팀장은"도심은 강북권 대부분의 재개발단지 지분값이 3.3㎡당 2000만~1억원까지 치솟아있는 상황"이라며"용적률 상향, 규제 완화등이 지속될 경우 자칫 집값을 올리는 주범으로 전락할 가능성이 농후하다"고 말했다.

◆투기수요 차단할 수 있는 대책 마련 시급

한편, 이 대통령의 재개발 재건축 활성화에 따른 5대 신도시를 비롯한 수도권 2기 신도시 수십만가구 주민들의 불안감이 고조되고 있는 가운데 도심권으로 이주를 고려하는 수요자들로 향후 도심 재건축 단지와 신도시간 양극화 현상도배제할 수 없다는 문제도 나오고 있다.

이와관련 이미영 팀장은"현재 중계동 아파트값과 분당 아파트값이 비슷한 양상을 보이고 있기 때문에 이주를 고려하는 수요자들이 늘어나고 있다"면서"때문에 추후 도심권과 신도시간 가격 격차가 벌어지면서 양극화를 초래 할 수 있다"고 토로했다.

이 팀장은 이어"재개발.재건축을 통한 공급량 증가, 도심개발사업 활성화는 미리 규제를 통해 투기수요 차단과 사업비 증가 부담의 여지를 남기지 않도록 계획의 발표나 중요성을 수시 언급하기 보다 우선 투기수요를 차단할 수 있는 현실적인 대책 마련이 무엇보다 절실하다"고 덧붙였다.