미국 부동산·리츠, 2분기도 맑음…밸류에이션 부담은 상존-KB증권

KB증권은 4일 미국 상업용부동산에 대해 2분기 펀더멘털이 예상대로 양호한 수준을 기록하며 긍정적 시장 전망을 뒷받침했다고 분석했다.

미국 리츠협회의 발표에 의하면, 2분기 리츠업종의 순운영수익 증가율은 전년 동기 대비 2.7%로 나타났다. 부문별로는 산업용 부동산이 5.3%로 가장 높은 수준을 지속했다. 반면 오피스는 1.6%로 급격히 둔화됐다.

구경회 연구원은 “리츠업종의 펀더멘탈은 예상대로 매우 탄탄했다”며 “2분기 공실률도 5.7%로 2000년 이후 최저치 수준을 기록하며 꾸준한 하락세를 이어갔다”고 평가했다.

다만, 밝은 시장 전망에도 불구하고 높은 밸류에이션 부담으로 인해 접근이 쉽지 않다는 분석이다. 투자의견 ‘중립’을 유지하는 이유다.

구 연구원은 “펀더멘털이 양호하지만 밸류에이션 부담이 높다”며 “미국 상업용 부동산의 캡 레이트(Cap Rate·부동산가격 대비 순운용수익 비율)는 최근 6.25%로 2007년 7월 저점(6.31%)을 하회했다”고 말했다.

그러면서 “임대 수익이 늘어나는 추세에서 캡 레이트가 역사상 저점을 기록했다는 것은 상업용 부동산 가격이 크게 상승해 기대수익률이 낮아졌다는 의미”라며 “장기적으로 상업용 부동산 가격에 긍정적이지 않다”고 짚었다.

그러면서 “부동산과 리츠 밸류에이션 부담이 줄기 위해선 금리 하락이 필요하다”며 “하지만 우리는 미국 금리가 미국 중간선거일인 11월 6일 전까지 현재 보합권 흐름을 유지할 것으로 보며 추세적 하락 가능성은 낮다고 본다”고 설명했다.