[객석] 아파트 가격 급등 상황에서 해약 당하지 않는 방법

부동산 가격 상승이 최근 심상치 않다. 이 때문일까. 매매계약 후 해약을 당하지 않기 위한 법적인 방법, 다시 말해 받은 계약금의 두 배를 반환하고서라도 매도인이 해약을 하고자 하는 상황에서 매수인이 대처할 수 있는 방법에 대한 문의를 자주 받고 있다.

우선 첫 번째는 계약 체결과 동시에 대금을 전부 청산하는 소위 ‘원샷거래’이고, 두 번째는 통상 대금의 10%로 정하는 계약금의 비율을 그 이상으로 높이는 방법이 있을 것이다.

이 외에도 다음과 같은 방법을 생각할 수 있다. 먼저 계약서 체결과 동시에 지급되는 일정 금액의 돈의 성격을 계약금이라고 하지 말고, ‘계약금’과 ‘중도금’으로 나누어 기재하는 방법이다. 예를 들어, 대금 10억 원의 매매 계약서를 작성할 때, 수수하는 1억 원을 계약금으로 기재하지 말고 그중 5000만 원을 계약금, 나머지 5000만 원을 중도금(내지 1차 중도금)이라고 기재하는 방법이다.

계약금은 대금의 10%이어야만 한다는 세간의 잘못된 생각으로 이런 식의 계약이 불가능하다는 관념도 있지만, 완전히 틀린 생각이다. 계약금은 대금의 몇 %이건 법적으로 문제가 되지 않는다. 따라서 이런 식의 계약은 당연히 유효하다. 계약 체결 시에 건너가는 돈 중에서 일부의 명목을 중도금이라고 기재할 경우에는 ‘계약이 이행에 착수한 것으로 이해하고서, 계약금 상당의 손해를 감수하는 해약을 할 수 없다’는 점에 대해 계약당사자 쌍방 간 합의된 것으로 해석될 가능성이 크다.

아울러 계약서상에 ‘계약체결 이후에는 더 이상 해약할 수 없다’는 취지의 문구를 삽입하는 것도 방법일 수 있다. 계약금 상당의 손해를 감수하고서라도 이행 착수의 이전까지 계약을 해제할 수 있도록 하는 해약권에 관한 민법 565조의 규정이 강행 규정이 아니라는 점에서, 당사자 간의 해약권을 포기하도록 하는 특약은 가능하기 때문이다.