한기평 “건설업, 올해 최대 리스크 요인은 미분양…PF우발채무 30조원”

▲9월 전국 아파트 매매 가격이 평당 2000만원을 재돌파 했다. 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이가 KB부동산 등의 자료를 분석한 결과 9월 평당 아파트 매매 가격은 전국 기준 평균 2006만원으로 집계됐다. 전국 아파트 매매가가 평당 2000만원을 넘은 것은 4월 이후 5개월만이다. 22일 서울 남산에서 바라본 서울 시내의 아파트 단지 모습. 조현호 기자 hyunho@ (이투데이DB)

신용평가사들은 올해 건설업의 최대 리스크 요인으로 미분양을 지목했다. 주택 경기의 유의미한 개선 없이는 부동산 PF(프로젝트파이낸싱)를 포함한 건설경기 불확실성이 지속한다는 평가다.

7일 한국기업평가는 올해 건설업의 신용등급 현황에 대해 "계열사 지원 가능성을 포함해 비영업적 자원과 그룹 자금조달 능력이 신용등급으로 직결되는 한 해가 될 것"이라며 이같이 밝혔다.

한국기업평가가 유효등급을 부여하고 있는 주요 건설사 20개사의 개발사업과 정비사업을 포함한 PF우발채무 총액은 약 30조 원으로 집계됐다. 이중 롯데건설의 PF우발채무가 5조4000억 원으로 6분의 1가량을 차지한다.

여기에 올해 본 PF로 전환되는 1조4000억 원, 분양대금을 통해 상환되는 5000억 원, 내년 만기가 도래하는 장기 대출 1조 원을 제외하면 올해 만기 연장이 필요한 PF우발채무는 2조4000억 원 수준이다.

한국기업평가는 "롯데건설은 현재 조성 중인 펀드들로 만기 대응할 예정이고 특히 2조4000억 원의 펀드는 기존 메리츠 펀드 대비 만기를 장기화하고 조달 비용도 상당 부분 낮출 것"으로 예상했다.

자금 조달이 완료될 경우 롯데건설의 PF 우발 채무 리스크 경감은 물론, 건설업 전반의 PF 관련 유동성 리스크 완화에도 긍정적 도움이 될 수 있다는 전망이다. 롯데건설은 시중은행들과 2조7000억 원 규모의 펀드 조성을 진행 중이다. 한국기업평가는 롯데건설의 신용등급을 'A+, 부정적'으로 평가하고 있다.

지난해 11월 신세계건설의 등급전망은 '부정적'으로 조정됐다. 신용등급은 'A'를 유지하고 있다. 분양경기가 저조한 대구광역시에 높은 의존도를 지닌 영향이다. 대구 본동 빌리브 라디체, 칠성동 빌리브 루센트, 수성동 빌리브 헤리티지 등에 대한 대손 인식이 본격화했다.

신세계건설의 지난해 3분기 말 누적 영업적자는 903억 원, 당기순손실 766억 원을 기록했다. 부채비율도 2022년 말 265.0%에서 지난해 3분기 말 470.0%로 큰 폭 증가하는 등 재무부담이 가중되고 있다.

한기평은 "아파트 대비 투자 선호도가 상대적으로 낮은 주상복합이나 오피스텔 위주의 포트폴리오를 감안할 때 단기간 내에 분양 성과의 개선 가능성은 제한적일 것"이라며 "단기 유동성 리스크는 다소 완화가 되었지만, 해당 사업이 미착공 상태로 장기화되고 있어서 향후에도 진행 과정에 대해서는 모니터링이 필요해 보인다"고 설명했다.

다만 신세계건설의 비영업적 요소로 가장 중요한 계열사의 지원 수준이 신용도에 긍정적으로 작용할 것으로 판단했다. 한기평은 "이마트를 중심으로 해서 신세계 그룹의 지원 여력이 과거 대비 약화되고 있는 점은 부담 요인이나, 신세계 건설에 대한 계열의 지원 의지를 보여준 것만으로도 유동성에는 긍정적"이라고 말했다.

HDC 현대산업개발의 경우 차입금 축소에 기반한 레버리지 지표의 개선 폭에 따라 등급 방향성을 좌우할 것으로 내다봤다. 광주 화정 사고 이후에도 HDC 현대산업개발의 수주 잔고와 수익성은 양호한 수준을 유지 중이다.

그러나 자체 사업이 과거에 비해서 축소되고 도급 사업 원가 부담이 확대되면서 연결 기준 영업이익률은 2020년 16%를 고점을 찍고 지난해 9월 말 3.9%까지 하락한 상황이다. 한기평은 "올해 대규모 자체 사업 매출 반영으로 소폭 수익성 개선을 감안하더라도 과거에 10%를 웃돌았던 영업이익률 수준을 회복할 가능성은 제한적"이라고 평가했다.

이어 "그렇지만 광주 화정 사고 이후에 PF 우발 채무를 선제적으로 감축하고 최근에 공사미수금 회수를 통해서 차입 부담을 축소하면서 재무 구조가 개선됐다. 올해 상반기에는 이러한 요소들이 재무 구조에 어떻게 종합적으로 나타나는지를 볼 예정"이라고 덧붙였다.

올해 주택경기의 개선 없이 PF를 포함한 건설경기 불확실성 해소는 어렵다고 전망했다. 하반기 금리 인하가 시작되더라도 주택 구매자들의 실질 금리체감은 내년부터 가능해 올해도 미분양 리스크는 지속적으로 높아질 것으로 예상했다.

지난해 특례보금자리론 등 유동성 공급을 통해 분양 경기가 소폭 살아났지만, 지난해 4분기 들어 분양 경기는 다시 침체되는 흐름이다. 미분양주택은 지난해 11월 5만8000호에서 12월 6만2000호로 다시 증가했다. 지난해 3월 감소세로 전환한 후, 9개월 만에 상승 전환한 것이다. 준공 후 미분양 역시 지난해 10월부터 1만 호를 넘어섰다.

한기평은 "아직까지 대부분의 건설사 영업 실적에서는 매출 원가율의 상승만 관찰되고 있는데 올해부터는 대손 반영에 따른 판관 비율 상승이 건설사의 수익성 개선을 제약하는 요인이 될 것"이라며 "대손 반영은 즉각적인 자본 감소와 이로 인한 재무구조 악화로 이어진다"고 했다.