판교 중대형분양 '묻지마 청약'은 없었다

가수요 뿐 아니라 실수요도 차단, 해법은 없나?

지난 9월 4일 시작된 판교신도시 중대형평형 분양에서는 당초 예상됐던 지나친 청약과열현상은 나타나지 않을 것으로 평가된다.

이번 중대형평형 청약에 참가한 청약자는 14만 5000 여 명으로 전체 수도권 청약예금 1순위자 129만 명 중 11%가 이번 판교청약에 참가한 것으로 나타났다.

중대형평형 통장 가입자 중 10%가량 만이 청약에 참가했다는 것은 판교 중대형평형 청약이 예상만큼 과열 양상을 보이지는 않은 것으로 평가된다. 실제로 판교신도시 열풍이 불었던 지난해 만 하더라도 부동산 정보업계는 청약예금통장 가입자의 최고 50%까지 판교 청약에 참가할 것이란 예측이 주를 이뤘다.

하지만 정작 청약경쟁률은 10%선에 머물고 있어 당초 예상에 크게 벗어났다. 특히 중대형평형 청약통장을 소유한 청약자들은 자금 동원력에 있어 청약예금 300만원 통장이나 청약저축 가입자, 무주택자 등보다 여유가 있다는 것을 감안하면 이 같은 청약경쟁률은 '저조'하다고 말할 수 있을 정도다.

이는 판교신도시 청약에서 가수요를 차단하겠다는 정부의 의지가 큰 효과를 발휘한 데 따른 것으로 풀이된다. 정부는 매매차익을 염두에 둔 청약자들이 대거 청약에 나서 과열 양상을 보이는 것을 방지하기 위해 인근 시세의 90%에 실질분양가를 책정하는 등 높은 채권입찰제를 실시한 바 있다.

아울러 세무당국이 판교신도시 청약 당첨자에 대해 무조건적인 자금출처조사를 실시할 방침이라고 밝힌 것도 '약빨'을 발휘했다. 이에 따라 자금 운용이 떳떳지 못한 예비청약자들이 대거 청약에 포기한 것도 정부가 말한 가수요 차단의 실적인 것으로 평가된다.

하지만 건교부의 지나친 가수요 차단책으로 인해 가수요 뿐 아니라 실수요도 대거 청약을 포기한 사례도 발견되고 있다. 이들 실수요자들의 가장 큰 부담은 채권 입찰제 실시에 따른 높은 초기 부담금이다. 실제로 38평형의 경우 계약시 1억5000만원, 40평형대는 2억1000만원, 50평형대는 2억5000만원이 넘는 돈을 준비해야한다.

여기에 8.31대책과 3.30대책에 따라 새롭게 추가된 정부의 금융규제도 '판교에 들어가고 싶지만 자금이 부족한' 수요자들을 절망케 한 부분. 6억원 초과 주택은 총부채상환비율(DTI) 규제를 받게 돼, 연소득 5000만원인 사람이 실분양가가 8억1000만원인 44평형에 당첨되면 금융권 대출한도는 2억574만원에 불과해 자금 압박이 강해지게 된다.

또 자금출처조사나 증여세 압박을 통해 '선의의 가수요'가 차단되는 역효과도 나타났다. 고액 연봉이라 할 수 있는 연 6000만~7000만원 소득자도 8억원이 넘어가는 판교 중대형평형 아파트의 경우 모기지론 대출도 어려운 만큼 자금출처조사를 기피하는 것은 당연한 일. 여기에 부부간 청약시에도 전업주부의 경우 증여세가 과세될 것이란 방침이 밝혀지면서 사실상 목돈이 풍부한 수요자가 아니면 청약 통장을 접을 수 밖에 없었던 것이다.

부동산뱅크 길진홍팀장은 "높은 분양가와 채권 입찰제 실시에 따른 과도한 초기 부담금 압박이 청약경쟁률을 10%대에 머물게 한 주요 이유"라며 "이런 상황이라면 갈수록 목돈이 부족한 실수요자들은 청약 경쟁에 나서지 않을 것인만큼 실수요 위주의 청약정책을 펼 것이란 정부의 당초 목적에 반하는 경우도 발생할 수 있다"라고 말했다.