서울 ‘5층이하 재건축아파트’ 씨 마른다

서울시의 주택공급이 대부분 재건축ㆍ재개발을 통해 이뤄지면서 수익성이 좋은 5층 이하 저층아파트가 사라져 가는 것으로 나타났다.

1990년 이전에 준공된 서울시내 아파트는 총 35만4301가구로 이 중 5층 이하의 저층아파트는 전체의 13% 수준에 불과한 상태다. 하지만 이마저도 이미 재건축이 진행 중인 단지를 제외하면 전체의 4% 수준으로 크게 줄어든다.

7일 부동산114가 1990년 이전에 준공된(1990년 포함) 서울시내 아파트 중 5층 이하의 저층단지를 확인한 결과 총 4만6046가구 수준으로 나타났다. 1990년 이전에 준공된 35만4301가구 대비 13% 수준이다. 이미 재건축이 진행중인 단지를 제외하면 향후 재건축이 추진될 수 있는 저층단지는 1만3539가구에 불과해 장기적으로 그 희소성이 매우 높아질 것으로 전망된다.

일반적으로 저층 재건축단지는 상대적으로 수익성이 높게 나타난다. 과거 1970~1980년 대에 지어진 아파트는 개발 가능한 용적률에 여유가 많아 5층 단지를 30층 이상 고층으로 신축할 수 있기 때문이다. 높아진 층수로 인해 늘어나는 가구 수만큼 일반분양을 공급할 수 있어 조합원들의 추가분담금 발생 가능성을 낮춰준다. 경우에 따라서는 무상지분 비율에 따라 조합원들이 수익금을 돌려받는 경우도 발생한다.

하지만 이처럼 수익성 좋은 5층 이하 저층 재건축 단지가 서울에서 씨가 마르는 상황이 벌어지고 있다.

특히 2020년 이후에는 건설사들의 5층이하 재건축아파트 수주 경쟁이 더욱 치열해질 것으로 보인다. 저층이면서 기존 가구 수, 동 수가 많은 단지일수록 일반분양에 따른 수익성은 높아지는 경향이 크므로 현명한 투자자라면 장기투자의 관점에서 희소성이 높아지는 단지들에 관심을 가질 필요가 있다.

강남구 개포동 658-1번지 일대에 위치한 우성6차는 지상5층 8개동, 전용면적 55~80㎡ 총 270가구로 구성되며 1987년 준공했다. 2019년 이후 재건축추진이 가능해질 전망이며 강남에 위치한 희소성이 부각될 전망이다. 지하철3호선 매봉역, 분당선 구룡역이 도보 20분거리에 위치하며 신분당선 양재시민의숲역은 도보 25분거리에 위치한다. 현재 재건축 추진이 한창인 개포주공1단지, 개포시영과 인접해 수혜도 기대된다.