[하반기 부동산시장 전망] 저금리기조에 수익형 부동산 인기 여전

공급 과잉으로 수익성 악화 우려도

공급과잉 우려에도 상가나 오피스텔 등 수익형부동산에 대한 관심은 꾸준하다. 저금리 기조로 인해 은행 이자율보다 상가나 오피스텔 등을 통해 올리는 임대 수익률이 여전히 높기 때문이다. 하지만 공급의 증가로 수익률이 감소하고 있는 만큼 꼼꼼한 점검이 필요하다는 것이 전문가들의 의견이다.

우선 올해 상반기 오피스텔 시장은 지속적인 공급물량의 증가와 정부의 임대소득 과세방안의 영향으로 수익성 하락이 지속됐다.

상반기 입주물량(1만4549실)은 작년 동기(1만4486실)와 비슷하지만 분양물량은 2만4448실로 작년 동기(1만5358실) 대비 59% 증가했다. 공급물량 증가세 속에서 상반기 오피스텔 매매가격 변동률은 전국 기준 -0.07%를 나타냈다. 월세가격은 새학기 임차수요 영향으로 2014년 1분기 동안 하락세에서 벗어나는 모습이었지만 4월 들어 하락하며 -0.02%의 변동률을 보였다. 2014년 하반기에는 1만3681실이 늘어난 2만8230실이 입주를 시작할 예정이어서 이 같은 양상은 지속될 것으로 전망된다.

때문에 전국 오피스텔 임대수익률은 지난 2007년 상반기(6.86%) 이후 현재까지 지속적인 하락세를 보였다. 수익률 하락세 속에 2014년 상반기 임대수익률은 전기 대비 0.01%p 하락한 5.78%로 나타났다.

올해 하반기 오피스텔 입주물량은 지난 2004년 상반기(4만8975실) 이후 가장 많은 물량이 입주 대기 중이다. 즉 2013년 기분양된 3만 여실에 2014년 상반기 분양 물량(2만4448실)까지 더해져 당분간의 수익성 회복은 어려울 것이란 뜻이다.

특히 하반기 입주물량의 약 45%는 수도권에 집중돼있다. 서울은 오피스텔 수요가 많은 강남권역(강남, 서초)과 마포 일대에 입주물량이 많고 경기는 성남, 용인, 화성 등 지역에 입주물량이 몰려 있다. 지방은 부산, 전남, 세종시 등에 입주물량이 포진돼있다.

이처럼 공급 과잉 등으로 오피스텔의 수익률이 떨어지면서 초기 비용을 줄이기 위해 경매법정을 찾는 사람들도 늘어나고 있다.

특히 상가의 경우 올해 상반기 전국 낙찰률이 역대 최고치를 기록했다. 경매전문업체 지지옥션에 따르면 올 상반기 전국 상가낙찰률은 26.3%로 2001년 조사 이래 가장 거래량이 많았다. 같은 기간 전국 상가 응찰자수도 2.6명으로 2001년 이후 최고치다. 낙찰가율 역시 61.2%를 기록했다. 평균적으로 상가는 50%선에 머무는 데 비해 크게 오른 것이다.

상가 뿐 아니라 오피스텔이나 아파트형 공장 등도 경매시장에서 꾸준히 인기를 구가 중이다. 지지옥션이 지난해 평균 유찰회수를 기준으로 경매물건 인기순위를 조사한 결과 아파트형 공장이 2위, 오피스텔이 6위를 차지한 바 있다.

김은진 부동산114 리서치팀장은 "저금리 기조로 수익형 부동산에 관심이 꾸준히 이어지고 있지만 오피스텔 등 대표 상품들의 입주가 현실화되면서 임대료 하락과 공실 증가가 예상된다"며 "공급이 많은 지역이나 입주가 몰린 곳의 경우 투자에 유의해야 한다"고 말했다.