지방 소도시는 '깡통아파트' 천지

공급과잉으로 분양가도 못챙겨...회복도 불투명

올해 입주를 앞둔 지방 중 일부 지역에서는 모든 입주 아파트가 웃돈이 한푼도 붙지 않거나 심지어 분양가 이하로 매매가가 떨어진 '깡통아파트'가 속출하고 있는 것으로 나타났다.

그동안 깡통아파트는 입지가 떨어지거나 단지규모가 작고, 또 브랜드가 떨어지는 단지에 국한됐으나 최근에는 깡통아파트가 단지차원을 넘어 지역전체로 파급되는 현상이 나타나고 있다.

시장전문가들은 이러한 '깡통아파트 도시'의 탄생은 지역 수요를 무시한 공급과잉에 근본적인 원인이 있는 것으로 보고있다.

지난 2002년 당시만 해도 이미 수도권을 제외한 전지역의 주택보급률이 100%를 넘어섰음에도 불구하고 업체들이 '분양권 전매'를 제시하며 앞다투어 공급에 나선 데 그 원인이 있다는 설명이다.

부동산써브 채훈식 리서치 팀장은 "지방 소도시의 경우 아파트 프리미엄이란 것은 우리나라 50년 주택건설 역사상 존재하지 않았다"면서 "업체들이 분양권 전매가 가능하다는 마케팅을 펼치며 공급량을 늘렸던 것이 이 같은 깡통아파트 도시 탄생의 원인"이라고 분석했다.

◆무분별한 공급으로 확산 조짐

'깡통아파트 도시'는 인구 30만 이하 소도시에서 두드러지게 나타난다. 이들 지역은 직접적인 개발수혜는 없지만 주변에 개발호재가 있어 업체들이 분양 마케팅에 이용한 경우가 대부분이다.

강원도 강릉시는 교동과 입암동에서 대림산업과 대우자판건설부문이 두 개 단지를 내놨다. 하지만 3월부터 입주를 시작한 입암동 이안의 경우 비로열층은 분양가 보다 평균 500만원 가량 낮은 가격에 매매가가 형성된 상태다. 또 교동 e-편한세상의 경우도 비로열층은 분양가 수준에서 거래되고 있다.

지난 2003년 이후 업체들의 블루오션 전략에 따라 공급이 잇따랐던 경남지역은 '깡통아파트 도시'가 더욱 많은 상황. 마산시의 경우 구암동과 내서읍, 중앙동에서 3개 단지가 분양됐지만 웃돈이 붙은 단지는 한곳도 없다.

공기업인 한국토지신탁이 밀양시 삼문동에 공급한 아파트도 9월 입주를 앞두고 있지만 웃돈은 커녕 매수자체가 없다는 게 현장의 이야기다.

부산시의 배후도시인 경남 양산시도 대표적인 '깡통아파트 도시'로 꼽힌다. 양산시에는 남부동과 동면에서 대림산업과 한신공영 두 메이저 브랜드가 각각 663세대와 544세대를 분양 했지만 비로열층 집주인들은 오히려 300만원 안팍의 손해만 얻었을 뿐이다.

행정중심복합도시 개발 열기를 타고 분양 봇물을 이뤘던 충남 공주시와 서산시, 보령시 등 세개 도시도 올해 입주할 12개 단지 전평형이 깡통 아파트인 것으로 나타났다. 특히 이 지역은 현대건설과, SK건설, 한라건설, 롯데건설 등 국내 굴지의 업체들이 대거 참여해 최소 500세대 이상 단지를 공급했지만 이들 '1군업체' 아파트는 가까스로 마이너스 프리미엄만 면한데 머물렀다.

심지어 개별도시가 아니라 도 전체가 '깡통 아파트 지역'인 곳도 있다. 전라남도에서는 나주시와 순천시, 목포시, 여수시 등에서 6개 단지가 올 봄부터 입주를 시작했지만 6개 단지 중 분양가 이상에서 거래되는 매물은 찾아보기 어려운 상황이다.

또 제주도 역시 제주시와 북제주군에서 4개 단지가 2월 입주를 시작했지만 제주 노형동 주공뜨란채 로열층만 평균 500만~1000만원 사이의 웃돈이 붙었을 뿐 비로열층은 모두 깡통 아파트 신세를 면치 못하고 있다.

◆거래 회복 불투명해 설상가상

이같은 깡통아파트 도시는 향후 전망도 극히 불투명한 상태다. 지방도시의 경우 인구가 지속적으로 감소세를 보이고 있어 설상가상이다.

더욱이 깡통아파트는 인기브랜드와 대단지라도 대부분 시외곽에 지어지고 있는 것이 가장 큰 문제점이다.

강릉시 현지 중개업자는 "지방소도시의 경우 도시구조가 시내를 중심으로 한 단핵구조인데 이들 아파트 단지는 시내에서 멀리 떨어져 입지하고 있어 실수요자들은 눈 여겨 보지도 않는다"라고 말했다.

이에 따라 이들 깡통아파트 도시는 자칫 버블로 이어질 가능성이 제기되고 있다.

부동산써브 채훈식 팀장은 "현재 이들 깡통아파트 도시에서는 전매가 가능한 분양권도 프리미엄이 붙은 물건은 거의 없다"며 "서울 강북지역 수준의 고분양가가 책정되는데다 공급과잉까지 겹치고 있는 만큼 이들 도시의 경우 '정부 구호'가 아닌 실제 시장에서의 버블 붕괴가 일어날 우려도 있다"고 말했다.