[한전 본사 부지 개발] 삼성·잠실역 일대, 강남권 핵심축으로 떠오르나

삼성역, 수도권 GTX환승 더블호재… 잠실역, 제2 롯데월드 개발과 맞물려

서울시가 지난 1일 서울 강남 코엑스를 비롯해 한국전력 부지와 잠실운동장 일대를 한 데 묶어 ‘국제교류 복합지구’로 개발하겠다는 가이드라인을 내놨다. 이에 논란이 일고 있는 가운데 부동산업계는 촉각을 곤두세우고 향후 추이에 주목하고 있다.

우선 부지만 2조~3조원대에 달할 것으로 추산되고 있고 위치와 규모 역시 서울에서도 최고 노른자위 땅으로 평가받고 있기 때문이다.

하지만 전문가들은 구체적인 인센티브 방안이나 기한 등이 정확히 명시되지 않은 만큼 투자를 논하는 것은 시기상조라는 입장이다.

◇특혜의혹에도 부동산업계 기대감↑=1일 서울시가 발표한 ‘코엑스~잠실운동장 일대 종합발전계획’에는 한전의 이전 부지(7만9000㎡)와 이미 삼성생명이 매입한 한국감정원 부지(1만1000㎡)를 애초 3종 일반주거지역에서 일반상업지역으로 용도지역을 변경해 용적률을 250%에서 800%로 대폭 올려주는 내용을 포함하고 있다.

건축물의 연면적이 대지면적의 2.5배 이상을 넘지 못하다 8배까지 늘어나면 땅의 사업성이 높아진다. 이는 당초 한전의 구상과도 통하는 것으로 특혜 시비가 이는 것 역시 이 때문이다.

앞서 한전은 이 부지를 민간개발업자와 협의해 개발하는 방안을 강구했다. 공시지가만 1조5000억원에 이르는 이 땅을 용도변경 뒤 민간자본을 유치해 개발하면 현재보다 2배 이상의 가격을 받을 수 있다는 계산이었다.

부동산 업계도 대부분 3종 주거지역으로 묶여 있던 부지를 준주거지역이나 상업용지로 용도변경 뒤 개발하면 더 큰 부가가치를 발생시킬 것으로 평가했다.

하지만 이런 개발방식에 대해 기획재정부가 특혜 시비를 우려해 반대했던 것이다. 이 같은 방안이 추진될 경우 공공기관이 부동산 개발을 통해 수익을 올린다는 비난과 함께 특혜 시비가 일 것을 우려했기 때문이다.

하지만 인·허가권을 쥔 서울시가 결국 한전과 개발업계가 원하는 방향으로 선회하며 부동산 업계 역시 기대감을 키우고 있다.

국내 IT산업의 메카인 ‘테헤란로’로 상징되는 강남구 역삼동과 삼성동 일대는 최근 몇 년간 IT기업들이 경기도 판교신도시 테크노밸리와 인천 송도신도시 등으로 빠져나가면서 공실 증가 등 침체를 겪어왔다.

때문에 업무시설을 대폭 늘리고 주거지역을 대규모 상업지역으로 용도 변경해 개발하면 새로운 수요 유입 등으로 주변 지역 부동산시장에도 긍정적 영향을 미칠 것이라는 전망이 이어지고 있다.

잠실종합운동장과 한전 부지가 개발되면 잠실 123층 제2롯데월드와 맞물려 강남권 핵심축이 강남역에서 삼성역과 잠실역 일대로 옮겨갈 수 있다는 전망도 나온다. 삼성역이 수도권 GTX 환승역이라는 점도 호재다. 동탄~킨텍스 노선과 의정부~금정 노선이 교차하는 환승역으로 삼성역이 유력해 새 교통 중심지로 떠오를 전망이다.

◇투자 논하기는 일러=특혜시비가 계속되고 있고 구체적인 방안도 나오지 않은 만큼 투자를 논할 단계는 아니라는 것이 전문가들의 의견이다.

이번 계획안은 문자 그대로 가이드라인에 불과하다는 것이다. 실제로 언제까지 개발될 것이라는 기한도 명시되지 않았다. 업계에서는 한전이 올해 11월 이전할 예정이기 때문에 매각 계획 등이 순조롭게 진행된다고 해도 개발에 최소 3~4년은 걸릴 것으로 예상하고 있다.

특히 용적률이 높아지는 데 따른 대가로 땅 가치의 20%(감정원)~40%(한전)에 해당하는 금액을 공공에 기부 채납해야 하는데 이 비율이 지나치게 높다는 의견도 나온다.

또한 이곳에 개발 논의가 없었던 것도 아니다. 2007년에도 민간업체들을 중심으로 이곳에 국제컨벤션센터를 만들겠다는 계획이 제시된 바 있다. 하지만 검토도 되기 전 2008년 글로벌 금융위기로 계획은 흐지부지됐다. 부동산 시장 상황이 당시와 큰 차이가 없다는 점도 개발비관론에 무게를 실어주고 있다.

뿐만 아니라 최근 서울시내, 특히 강남의 경우 사무용 건물의 공급과잉 문제를 드는 의견도 적지 않다. 이곳에 대규모 건물이 들어설 경우 다른 지역 사무용 건물의 공실률이 높아지는 피해가 생길 수도 있기 때문이다.

박원갑 국민은행 부동산전문위원은 “초창기 개발 기대감으로 부동산 가격은 올라갈 것”이라며 “하지만 아직 계획단계이고 주변 지역 등에 혜택이 돌아갈지 명확하지 않은 만큼 초기 거품을 주의해야 한다”고 조언했다.