아파트 전세가 비중 ’60%룰’은 옛말…이젠 70% 넘어야 거래 발생

60~70%미만 아파트 매매가↓…전세세입자 매수전환 약해

아파트 전세가 대비 매매가 비중(전세가 비중)이 70%를 넘어서야 그나마 매매거래가 이뤄지는 것으로 나타났다.

통상적으로 전세가 비중이 60%를 넘으면 매매거래가 발생하는 것으로 알려졌으나 최근엔 70%를 넘어야 거래가 발생한다는 것이다. 전세가 비중 70% 룰이 생겨날 정도다.

23일 부동산114에 따르면 수도권 아파트 전세가 비중은 2001년 이후 최고치인 57.44%(지난 16일 기준) 를 기록했다. 전세가격도 2013년(2012년말 대비 2013년 8월 16일 기준)들어서 수도권 4.63%, 전국 4.25% 상승하는 등 급등하는 모습을 보이고 있다.

전세가격 급등과 줄어드는 전세-매매가격의 차이는 과거 경험상 매매시장으로의 수요전환이 이뤄졌다. 이는 전세가비중이 60%이상일 경우 전세거주자의 매매수요 전환이 이뤄지는 터닝포인트로 여겨졌다.

하지만 이러한 과거의 경험이 현재 아파트 매매시장에서는 적용되지 않고 있다.

전국 아파트 전세가비중 구간별 매매가격 변동률을 2008년~2013년 현재(이달 16일 기준)까지 살펴본 결과 2008년~2011년 기간 동안은 전세가비중이 60% 이상일 경우 매매가격 상승이 나타난 것으로 조사됐다.

그러나 지난해부터는 높은 전세가 비중과 아파트매매가 상승의 관계가 깨지는 모습을 보이고 있다.

전세가 비중이 60~70%미만 아파트의 경우 매매가가 2012년 -1.11%, 2013년 -0.35% 하락한 것으로 조사됐다.

이는 2010년 6.85%, 2011년 9.87% 상승한 것과 비교하면 하락이 큰 것으로 볼 수 있다. 전세가비중 70%이상의 아파트는 가격 하락이 나타나지는 않았으나 2010년과 2011년 10% 이상의 가격 상승에 비해 2012년 2.26%, 2013년 2.07% 상승에 그쳤다.

서울 아파트도 전국과 비슷한 모습을 보였다. 서울은 전국보다 2012년 이후 전세가비중 60~70%미만의 아파트 하락폭은 더 크고 상승폭은 전국에 비해 절반수준에 불과했다.

서울 전세가 비중 60~70%미만 아파트는 2012년 -2.50%, 2013년 -1.04% 하락했으며 70% 이상은 2012년 0.10%, 2013년 0.93% 상승에 그쳐 거의 가격 움직임이 없었다.

과거의 아파트 전세와 매매시장은 전세가 선행하고 전세와 매매가격이 어느 특정 시점까지 좁혀지면 매매시장으로 수요가 유입된다고 생각됐다. 이러한 전세시장과 매매시장의 관계가 현재는 더 이상 통용되지 않고 있다.

전세가격이 크게 올라도 매매시장은 좀처럼 움직이지 않고 있고 전세가 비중이 60%를 넘어도 매매가격은 오히려 떨어지고 있다.

현재 매매시장의 경우 공급 과잉을 우려하고 있는 상황이나 전세는 오히려 공급 부족을 걱정하고 있다.

최성헌 부동산114 리서치센터 연구원은 “과거 통용됐던 상식으로 현재의 전세와 매매시장의 관계를 접근하기 보다 새로운 시각과 정책을 통해 현재의 주택시장 문제에 대한 해법을 찾아야 할 시점”이라고 분석했다.