[용산역세권개발 또 위기] 코레일 빚 갚으려 추진 갈등의 씨앗… 개발 못하고 헛발만

용산개발 시작부터 현재까지

▲용산국제업무지구 개발사업이 개발자금 확보에 어려움을 겪으며 사업중단 위기에 처했다. 용산역세권개발이 경영권을 두고 지난 2010년 삼성물산과 분란을 일으킨 뒤 올해는 롯데관광개발과 내홍을 겪고 있다. 사진은 지난해 10월 첫 삽을 뜬 용산 철도정비창(공식 명칭 : 수도권철도차량관리단) 전경.

용산역세권 국제업무지구 개발사업은 2001년 7월11일 지구단위계획을 고시한 때로 거슬러 올라간다. 그 때만해서 사업대상지는 철도정비창 부지 44만2575㎡로 허용 용적률 800%에 최고 350m까지 허용됐다.

지구단위계획 고시 후 사업이 진척된 게 없다. 하지만 2005년 철도청이 한국철도공사(코레일)로 바뀌면서 탄력을 받기 시작했다. 고속철도 건설부채 4조5000억원을 갚을 수 있는 길이 열렸다고 판단했기 때문이다. 당시 이 철 코레일 사장은 정부가 고속철도를 건설하면서 진 빚이기 때문에 해결해 달라고 요청했다. 정부 차원에서 해결책을 모색하면서 2006년 8월23일 국토해양부(구 건설교통부)가 용산역세권개발을 확정지었다. 문제의 해결책이 아니라 갈등의 시작이었다.

노무현 고(故) 대통령은 2006년 1월 이 철 사장의 요구를 받아들여 정부 차원의 해결책을 마련키로 한 것으로 알려지고 있다. 총리실이 역세권을 개발해 철도 적자를 해결하자는 해법을 추진했다. 관련 부처가 용산역세권개발을 확정지으면서 사업이 본격 궤도에 올랐다.

출발부터 부채에서 시작한 사업이다. 정부가 철도청을 민영화하면서 떠넘긴 부채 4조5000억원을 메우는 방법으로 제시된 게 ‘용산역세권개발’이다.

◇토지대금 미납·공사비 중단 ‘좌초(?)’ = 2007년 12월 30개 회사가 참여해 드림허브프로젝트금융투자㈜(이하 드림허브)와 용산역세권개발㈜이 설립됐다. 드림허브는 자본금 1조원 규모의 프로젝트금융회사(PFV)다. 용산역세권개발은 자본금 30억원 규모의 자산관리회사로서 개발 프로젝트의 시행사를 맡았다. 용산역세권개발은 사업지 취득부터 인허가 획득, 건설·분양까지 실질적인 업무를 집행한다.

2007년 말 사업자 선정 당시 총사업비는 28조원으로 추산됐다. 하지만 토지매매 계약금을 내지 못하면서 연체이자가 발생하는 등 부대비용이 발생하면서 2010년에는 총사업비가 31조원으로 늘었다.

이 사업은 2010년 3월에 ‘좌초위기’를 겪었다. 자금조달에 실패하면서 사업부지 매각사인 코레일에 토지매입 대금 8조원 가운데 2차 중도금 3835억원과 4차 계약금 3175억원을 납부하지 못했기 때문이다.

사업의 위기는 2012년에 다시 찾아왔다. 드림허브의 자본금이 1조원에서 436억원으로 줄었다. 자금이 바닥을 드러내면서 용산 철도정비창 부지의 토지오염 정화공사의 공사비를 10%밖에 지급하지 못했다. 301억원의 공사비 가운데 30억만 지급하면서 공사가 중단됐다. 토지오염 정화공사를 마치지 못하면 내년 착공 계획도 힘들어질 가능성이 높다.

설계용역비도 지급하지 못한 것으로 알려졌다. 드림허브는 기본설계를 맡은 국내외 건축가들에게 용역비 719억원을 3~4개월째 지급하지 못한 상태다.

◇용산역세권개발 1대 주주들의 ‘반발’ = 용산역세권개발의 1대 주주는 2010년 9월30일 이전까지 삼성물산이 차지했다. 전체 지분의 45.1%(27만600주)를 보유해 왔다. 당시 삼성물산은 보유 주식 27만600주를 롯데관광개발에 넘겼다. 롯데관광개발은 기존 15만주(25.0%)에 삼성물산 주식을 인수하면서 42만600주(70.1%)로 1대 주주가 됐다.

삼성물산이 보유 지분을 넘기는 과정이 순탄하지는 않았다. 이는 2010년 6월로 거슬러 올라간다. 삼성물산은 이날 이사회에서 △코레일 부지의 토지대금 9조2554억원 가운데 중도금 전액을 준공시점까지 무이자로 연기 △용적률은 608%에서 800%로 상향 △부족 자금은 출자사 지분별로 2조원 증자 등을 요구했다. 건설 투자자이며 시공사에 시행사의 입장을 대변했다.

하지만 코레일과 전략적 투자자, 재무적 투자자들은 프로젝트파이낸싱(PF) 관례상 시공사(건설 투자자)가 지급보증을 서서 사업비를 대라고 주장했다.

코레일과 삼성물산의 대립을 파국으로 치달았다. 사전협약 해지선언까지 나올 상황이었다. 해지선언 하루를 앞두고 코레일은 삼성물산이 빠지고 기존 건설투자자들의 지급보증과 유상증자, 능력 있는 외부건설사 영입을 전제로 4조5000억원대 랜드마크 빌딩을 선매입하겠다고 선언했다.

용산역세권개발 지분을 내놓은 삼성물산은 드림허브 지분 6.4%를 보유한 소액출자사로 신분이 바뀌었다.

최근 코레일은 삼성물산의 지분을 양도받는 롯데관광개발과 맞붙었다. 보상자금 마련을 놓고 충돌했다. 코레일은 1조원 이상 증자를 주주배정방식으로 내놓으라고 주장했다. 자금조달을 먼저하고 개발에 들어가자는 주장이다.

이런 가운데 최근 1조6000억원대 유상증자안이 부결되면서 불신이 쌓였다. 코레일은 롯데관광개발이 이를 주도했다고 생각하고 있는 것으로 파악했다.

드림허브 관계자는 “롯데관광개발이 용산역세권개발 주관사 위치를 포기해야 자금 집행 계획을 예정대로 추진하겠다고 할 정도로 강경하다”며 “양측이 서로 사업지연에 책임공방은 물론 법적 분쟁까지 벌일 가능성도 있다”고 귀띔했다.

▲출처: 용산역세권개발

◇통합·단계적 개발…첫 단추부터 ‘무리수’ = 코레일은 2006년 10월 사장 직속 기구로 사업추진단을 꾸렸다. 같은 해 12월 이사회에서 용산역세권 개발사업 추진계획안을 의결했다. 철도정비창부지 44만2575㎡를 대상부지로 확정했다. 용적률은 1000%에 최고 높이는 350m로 한다는 내용을 확정하고 사업자 공모에 나섰다.

하지만 당시 오세훈 서울시장이 철도공사의 개발계획이 시 도시계획과 어긋난다면서 반발했다. 시와 코레일은 공모를 중지하고 도시계획을 협의했다.

시와 코레일은 2007년 8월 철도정비창부지에 서부이촌동지역 12만4225㎡을 함께 통합 개발키로 했다. 그러면서 사업이 꼬이기 시작했다. 개발계획을 세우는 과정에서 서울시가 주민들과 협의 없이 일방적으로 사업계획을 발표한 것도 문제다.

이어 같은 해 8월 말 분양권을 지급하는 기준이 되는 ‘이주대책 기준일’이 발표됐다. 그 이후 매매 거래가 자취를 감추면서 주민들의 불만이 높아졌다. 이들 주민들은 거의 5년간 재산권행사를 제대로 하지 못한 셈이다.

사업이 삐끗거리기 시작한 것은 2008년 하반기 국제 금융위기 탓이다. 해외 기업 중 초기 빌딩 구매 의사를 밝혔던 곳들이 하나 둘씩 발을 빼기 시작했다. 수익은커녕 손실을 볼 수 있다는 예측이 고개를 들기 시작했다.

여기에 서부이촌동 보상 문제로 골치를 앓고 있는 코레일은 롯데관광개발에 트집을 잡았다. 삼성물산이 준 용산역세권개발의 지분을 내놓으라는 것이다. 코레일 관계자는 “롯데관광개발이 받은 삼성물산의 지분은 한시적으로 보유하면서 다른 기업에 넘기는 조건으로 가져갔다”며 “투자금 16억원의 자금을 받고 지분을 내놓은 조건이었다”고 강조했다.

그는 “우선 용산역세권개발을 인수한 후 건설사를 포함해 외부투자자를 끌어들일 계획”이라고 덧붙였다.