[돈 버는 경매]대지권 등기 안된 주택 입찰, 권리관계·토지값 포함여부 확인하라

지주·시공사 갈등, 담보 가능성…토지 따로 구입 손실 입을 수도

대기업에 다니는 신용만씨(40)는 경매로 아파트를 매입하기 위해 최근 경매에 입문했다. 어느 날 그는 경기도 일산에 소재한 물건에 관심을 갖게 됐다. 이래 저래 습득한 지식을 통해 권리분석을 해보니 특별한 문제는 없어 보였다.

다만 이 아파트는 등기부상 대지권이 등기되지 않은 상태였다. 감정평가서를 보니 대지 6000만원, 건물 1억7000만원으로 기재돼 있음을 확인할 수 있었다. 그럼에도 신씨는‘이 아파트에 입찰해도 문제가 없을까?’하는 고민에 빠졌다.

아파트와 연립주택의 등기부등본을 보면 가끔‘대지권 없음’또는‘토지등기 별도 있음’이라고 명시된 경우를 보게 된다. 이처럼 등기부상 대지권등기가 되지 않은 집합건물은 크게 2가지로 분류된다.

첫째로 시민아파트 같은 시유지 위에 건축된 아파트와 연립용의 집합건물이다. 이 경우는 실제로 대지권이 존재하지 않기 때문에 건물만 감정평가가 이뤄진 것으로 입찰에 문제 될 게 없다.

둘째로는 대지사용권이 있지만 환지 등의 절차가 완료되지 않은 이유로 대지권 등기를 끝내지 못한 경우가 있다. 대부분의 대지권 미등기 경매물건이 이 경우에 해당한다.

신씨가 관심을 둔 물건도 두 번째 사례에 속하는 물건으로 입찰 이후 문제가 발생할 가능성은 거의 없다. 대지권이 등기되지 않았을 뿐 대지와 건물 모두 감정평가가 돼 있는 물건이었기 때문이다.

‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’에 의하면 ‘구분 소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분과 분리해 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 정한 때에는 그러하지 아니한다’고 규정돼 있다.

즉, 규약으로써 달리 정한 경우가 아니라면 대지사용권은 소유자의 독점사용권에 속하므로 경매를 통해 적법하게 전유 부분의 소유자가 된다면 당연히 대지사용권도 취득하게 되는 것이다.

그러나 신씨가 입찰할 물건과는 달리 감정평가서상 대지권 가격이 포함돼 있지 않다면 함부로 입찰을 해서는 안 된다.

간혹 지주와 시공사와의 갈등으로 토지 정리가 끝나지 않았거나, 시공사가 토지를 담보로 잡히고 채무를 이행하지 않아 별도등기 상태로 남아 있을 수 있기 때문이다.

이 때는 토지와 건물의 주인이 각각 분리돼 지상권 분쟁이 일어나거나, 토지를 별도로 구입하는 등 예기치 못한 손실을 입을 수 있어 주의가 요구된다.

특히 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’ 전유부분의 철거를 구할 수 있는 권리를 가진 자는 구분 소유자에게 구분소유권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다. 이에 따라 대지권을 가지고 있지 않은 집합건물을 낙찰받은 매수인은 대지권 소유자가 ‘구분소유권매도청구권’을 행사하면 시가로 소유권을 넘겨줘야 한다는 점도 유념해야 한다.

이와 같은 피해를 예방하려면 ‘대지권 없음’ 또는 ‘토지 별도 등기’의 상세내역을 관공서나 현지 주민을 통해 확인하는 과정을 반드시 거쳐야 한다. 직접 해결할 자신이 없거나, 특정 물건에 문제가 발생할 소지가 있음에도 꼭 입찰을 해야할 이유가 있다면 경매 실전 경험이 많은 전문가와 상담을 하는 것도 좋은 방법이다.

경매 고수 H씨는 “토지를 따로 사야한다고 해서 해당 물건의 입찰이 무조건 금기시되는 것은 아니다”며 “건물에만 감정평가가 된 경우는 대지에 대한 추가비용을 내고 구입을 하게 되는데, 따라서 입찰할 때 미리 대지가격 부분 만큼의 공제를 감안하고 사면 되는 것”이라고 설명했다. 또 “대지권 없음이나 미등기 일 때에도 감정평가서상에 대지와 건물이 함께 평가돼 있다면 분양회사를 찾아가 대지권 등기를 요구하는 방법도 있다”고 말했다.

◇용어정리

△전유부분 = 구분 소유된 건물에서 독립한 주거·점포·사무소 등으로 개별적으로 소유하는 부분으로, 구분 소유권의 대상이다. 건축법상 실사용하는 면적을 일컫는 ‘전용면적’과는 차이가 있다.

△환지 = 도시개발법 상 용어로 토지구획정리사업방식 도시개발사업을 할 때 사업시행자가 토지를 매입하지 않고 목적에 맞게 변경해 본래의 소유주에게 돌려주는 행위를 말한다.