[뉴타운 출구전략 어떻길래]해제지역 매몰비용 확보, 추진지역 갈등 해소 방안부터

부동산 전문가 4인의 대안은

서울시가 야심차게 뉴타운·재건축 출구전략을 들고 나왔지만 오히려 혼란만 가중되면서 그에 대한 해법이 나오고 있지 않고 있다.

‘뉴타운 문제의 해법은 무엇입니까?’ 라는 질문에 전문가들조차 고개를 가로저을 만큼 뾰족한 대안을 찾기 힘든 게 현실이다.

이투데이는 뉴타운·재개발 출구전략 이후 도출될 문제점은 무엇이고, 그에 대한 대안은 어떤 것이 있는지 전문가의 의견을 들어봤다.

우선 서울시의 방침은 이렇다. 다수주민이 찬성하는 지역은 사업추진을 적극 지원해 촉진시키고 다수 주민이 반대하는 지역은 구역해제를 추진하고 필요시 대안사업을 마련한다는 것이다.

이에 J&K부동산투자연구소의 권순형 대표는 “현재 박원순시장의 뉴타운 해법은 재개발사업의 구조적 변화와 시장 변화의 흐름 맞춰 제도를 변화하는 것으로 판단할 수 있다”면서 “다만 이 출구전략은 기존에 이미 재개발사업이나 뉴타운사업으로 지정된 지역이 워낙 넓고, 개발에 따른 개발이익을 목적으로 새롭게 부동산을 취득한 소유자들의 반발을 불러 올 수 있다”고 우려했다.

부동산114 김규정 본부장도 이와 같은 생각으로 “추진 의사자와 반대 의견이 충돌할 수 있어 동의 확보도 쉽지 않을 수 있다”면서 “투자자들은 지분 가치 하락에 대비해야한다”고 말했다.

주택산업연구원 두성규 박사는 “해당 도시 발전의 방향과 특성 그리고 주민들의 동의가 반영된 지향점을 먼저 정해야 한다”면서 “그 과정이 다소 시간이 걸리더라도 각계각층의 충분한 의견수렴과 주민들을 이해시키고 공감을 이끌어 내는 노력이 간과되거나 생략되서는 안된다”지적했다.

추진해제시 가장 우려되는 부분은 매몰비용이다. 뉴타운 출구전략을 계속 추진해 나감에 있어서 선결해야할 문제는 재원확보임이 틀림없다.

현재 서울시의 정비구역 지정해제의 문제는 행정기관이 재량행위에 따라 이뤄지는 것이 아니라 토지소유자들의 의사를 물어 해제 여부를 결정하는 방법을 선택하고 있고 정비사업의 시행자가 조합이라는 문제를 가지고 있다. 이러한 점에서 손실보상의 주체가 누구인지를 확인하기 어려운 문제가 있으며 조합이 사용했던 비용을 어디까지 손실보상의 대상으로 볼 것 인가에 대한 어려움이 따른다.

권 대표는 “정비구역 지정 해제는 토지소유자들의 동의를 얻어 구역지정을 해제하는 방안보다는 재량행위로 처리하는 것이 맞는 방법으로 판단된다”면서 “이 경우 매물비용은 손실보상의 관점에서 증명되는 부분에 대해서는 보상이 이뤄져야 한다”고 밝혔다.

김 본부장은 서울시의 재정이 부족하고 정부, 국토부는 특혜 우려를 내세워 매몰비용에 대해 처리안이 도출되지 않고 있음을 꼬집으며 “매몰비용처리 방안이 조속히 마련되지 않으면 구역 해제 계획도 지연될 수 밖에 없다”고 조언했다.

이어 “사업비용을 사용한 조합 등 자산 보유자들의 부담이 원칙적으로 필요하지만 구역 지정과 해제 번복에 대한 책임론도 무시할 수 없다”면서 “임대주택 확보와 지역 인프라 개선 등의 개발 효과를 포기할 수 없는 상황이므로 이해 당사자 모두가 공동책임을 지는 합의점을 도출해야한다“고 전했다.

권 교수는 “뉴타운지역이나 재개발, 재건축사업지구의 해제를 강제할 것이 아니라 주민자치에 의해서 해제 또는 추진하되 언제든지 주민자치에 의해 재추진될 수 있도록 문을 열어놓고 더불어 건축물의 신·증축 제한 등 재산권침해 부분은 규제하지 않아야 한다”면서 “그리고 그 다음에 사업을 추진하는 과정에 노후건축물의 정도를 다져서 추진하면 된다”고 말했다.

이어 “사업을 추진해야 하거나 중단해야 하는 지역은 지역실정을 고려하고 검토해 용적율 증가 또는 기반시설설치 비용, 개발 부담금 등 여러가지 국가가 지원할 수 있는 방안들을 검토해 방안을 모색하는 것이 바람직하다”고 덧붙였다.

사업 해제가 아닌 사업이 지속돼도 문제점은 있다.

뉴타운·재개발 사업이 실태조사 이후 찬성으로 가닥을 잡는다 하더라도 근본적으로 사업성이 좋지 않으면 원활한 추진이 어려울 것으로 전문가들은 내다봤다.

명지대학교 부동산대학원 권대중 교수 “그동안 사용한 비용문제와 추진하려는 주민과 반대하는 주민간의 갈등문제가 사회적문제로 번질 수 있는 만큼 이미 어느정도 사업이 추진된 지역은 해제가 쉽지 않아 찬성을 할 수 밖에 없는 상황이지만 사업성이 보장되지 않으면 원활한 사업 추진은 힘들어 보인다”고 말했다.

권 대표는 역시 “사업을 추진하기 위해서는 경제성과 사업주체의 합의 두가지 전제조건이 충족돼야 한다”면서 “현 상황에서는 개발이익이 만들어지기 어려운 조건이고, 개발이익이 축소되면 소유자들이 부담해야할 부담금이 늘어나게돼 각종 소송이 어어질 수 있고 사업 추진에 반대하는 조합원이 늘어나는 문제가 발생 될 것”이라고 언급했다.

김 본부장은 “사업 추진을 위해서는 사업성을 높이고 조합원 투자 부담, 추가 부담금 부담을 낮출 수 있는 인센티브 지원책 등이 제시돼야 할 것”이라고 전했다.

임대주택의무비율이 사업을 어렵게 하고 있다는 의견도 제시됐다.

권 교수는 “세입자 보호를 위해 기존의 임대주택 의무비율보다 더 많은 임대주택을 짓도록 하겠다고 발표해 사업을 어렵게 하고 있다”고 밝혔다.

최소한의 사업성을 유지 시키면서 추진해야함에도 서울시는 임대 주택 신축문제에만 초점을 맞춰 소유자들의 반발을 사고 있다는 것.

권 교수는 “임대아파트를 더 신축하게 하려면 사전에 최소한의 사업성을 따져 이에 상응하는 만큼의 용적률 인센티브나 기반시설의 설치비용 등 서울시가 지원할 수 있는 일을 사전 검토한 후에 추진해야 한다”고 말했다.

김 본부장도 “최근 재개발 사업의 공공성이 부각되고 있는데 원주민 재정착률을 늘리면서 공공성을 강화하는 것은 바람직한 방향이나 투자자 입장에서는 추가 부담이 늘고 사업성 악화가 우려된다”고 지적했다.

권 교수는 대안적 정비방식으로 국토부가 2000년부터 추진하고 있는 꿈의 마을 만들기 운동이나, 살기좋은 마을 만들기 운동을 제시했다.

그는 또 수복개발방식의 소규모 정비사업 추진을 내세웠다. 기존의 주택지를 유지하면서 기반시설의 확충과 소규모, 지역별, 블록별 사업을 추진하면 민원도 적어지고 사업추진도 빨라질 것이라는게 권 교수의 생각이다.

또 대규모 사업에 대해서는 주민자치에 의해 추진하되 미관합동개발방식 뿐만아니라 기업도 사업을 추진할 수 있도록 하면

사업 추진속도가 빨라질 것으로 예측했다.

권 교수는 “정비사업은 결국 관주도 사업이면서도 주민자치에 의한 사업으로 추진돼야 하며 지구지정 역시 지금처럼 미리 예정지구나 지구지정을 할 것이 아니라 계획적, 단계적으로 주민의사를 반영해 지정하고 주민 스스로가 추진할 수 있도록 해야 할 것”이라고 말했다.

건설산업연구원 두성규 박사는 “도시재생의 및 도시발전의 큰 그림을 먼저 확정해 지속가능한 방향성을 수립해야 한다”면서 “조사결과를 바탕으로 지역 및 주민의견을 모으고, 이해관계자 입장을 조율가 해 사업추진 혹은 포기 여부를 전문가의 도움을 받아 추진위(조합)가 일차적으로 결정, 결정된 안을 가지고 주민의 과반수 이상 동의로 최종 확정하되, 추진으로 결정난 곳은 공공관리제 실시비용을 지원하고 구역해제로 결정이 된 현장에는 매몰비용을 일정한 기간에 걸쳐 분담할 수 있도록 지자체가 보증해야 한다”고 밝혔다.