[돈 버는 경매]입찰가 쓸 때 '지연이자' 확인하라

근저당권자 배당액은 '청구금액+지연이자'…경매자료 꼼꼼히 살펴야

장대현(40·가명)씨는 최근 충북지역의 한 아파트를 경매로 낙찰 받았다.

이 물건은 대항력 있는 임차인(전세 6600)이 있어 전액배당 못받으면 낙찰자 인수가 되서 배당금액까지 계산해야 하는 제법 까다로운 물건이었다.

배당순위와 금액을 살펴보니 △압류금액(당해세) 약 200만원 △근저당권자 겸 채권자 청구금액 4500만(채권최고액 6760만원) △임차인 7000만원 순이었다.

이 배당금액에 경매비용 220만 정도를 추가하면, 어림잡아 총 1억1920만원 정도여서 그는 여기에 80만원 정도 더 써서 1억2000여만원에 낙찰받았다.

여기서 장씨의 실수는 근저당권자의 배당금액이 ‘4500만 + 지연이자 등 연체료’라는 점을 간과했다는 점이다.

만일 근저당권자의 배당액이 청구금액만 한한다면 임차인 전액배당으로 문제가 되지 않으나, 더 늘어날 경우 곤경에 처할 수 있다. 임차인이 배당을 받지 못한 금액을 낙찰자가 인수해야 되기 때문이다.

장씨는 바로 법원으로 가서 경매자료를 열람해봤다. “청구금액은 원금 4500이고, 여기에 년 36% 이자가 추가된다”는 내용을 확인할 수 있었다. 이자률이 이처럼 높은 이유는 채권자가 사채업자였기 때문이다.

결국 장씨는 채권자 배당금액을 4500만원으로 해서 입찰가를 산정했는데 지연이자 등이 추가되고 인수할 금액으로 인해 시세보다 높게 낙찰받게 된 셈이었다.

법률 전문가와 상담해보니 일반적으로 청구금액은 확장이 되지 않지만 경매자료의 내용으로 보아 청구금액에 지연이자가 추가될 수 있다는 답변을 들었다.

경매개시 후 낙찰시까지 년 36%의 지연이자 등을 계산하면 거의 채권최고액까지 금액이 올라가고, 그렇게 되면 임차인이 약 2000만원정도 미배당돼 유씨가 인수하게 해야할 처지에 놓이게 됐다.

해당 물건의 시세가 1억3000만원 정도이니 미납하는 게 나을수 있겠다는 생각마저 들었다.

해결방법은 채권자를 만나 청구금액을 합의하는 방법밖에 없었다.

장씨는 채권자 연락처를 알아내 사건을 위임한 변호사 사무실에서 만나 청구금액을 임차인 전액배당 가능금액인 4550만원으로 하기로 합의하고 확인서를 받았다. 그리고 1개월후 잔금납부하고 배당표 나올때까지 기다렸다.

혹시나 채권자가 약속을 파기할 수도 있는 상황이라 배당기일까지 안심할 수 있는 상황은 아니었다.

배당일에 확인해보니 임차인이 전액 배당 받는걸로 나왔다. 혹시 몰라 타 근저당권자들이 배당이의의 소를 제기할 수도 있어 채권자의 확인서를 가지고 배당기일에 참석했고 다행히 아무일 없이 배당은 마무리 됐다. 이어 일주일간 임차인 명도까지 끝나고 나서야 장씨는 가슴을 쓸어내렸다.

채권신청자가 배당받을 수 있는 금액은 채권최고액 범위내에서 청구금액과 지연이자 등을 더한 금액이다. 청구금액은 경매신청 당시 채권액이며, 경매가 진행되는 시간과 배당기일 까지는 많은 시간이 소요된다. 따라서 그 때까지 이자와 지연이자가 발생되므로 채권자는 채권계산서를 작성·제출해 지연이자까지 배당 받아가는 것이 일반적인 수순이다.

대법원 판례 역시 “원고의 경매신청서 전체 기재내용에 완제일까지의 약정이자를 계산, 확정액으로 기재하는 것은 불가능한 사정 등을 종합하면 원고는 원금뿐 아니라 이에 대한 약정이자 전부를 청구금액으로 삼은 것이라고 보는 것이 상당하다”고 판시하고 있다.

따라서 입찰자는 단순히 청구금액만을 가지고 입찰가를 산정할 게 아니라 지연이자까지도 제대로 파악한 후 입찰에 응해야 뒷 탈이 없다.

◇용어설명

△채권최고액 = 담보에 문제가 발생하였을 경우 법적으로 최고로 청구 할 수 있는 채권을 말한다. 금융권에서 대출을 받을 때, 은행에서는 대출금 미상환 등 부실 발생을 대비해 법적 진행을 될 때를 감안해 통상 대출금의 120~150%를 근저당으로 설정한다.

△근저당권 = 일정 기간 동안 변동할 불특정의 채권을 장래의 결산기에 최고액을 한도로 담보하기 위한 저당권. 일반저당권과 효력은 동일하다. 근저당권은 채권의 결산기에 있어서의 총액을 채권 최고액까지 담보한다.