[스페셜리포트]‘DTI 규제’엇박자…시장 혼란만 초래

MB정부 주택정책 대해부…금융규제 완화 방법은

“가계부채만 늘리는 역효과가 우려됩니다” 총부채상환비율(DTI) 규제 완화여부에 대한 금융감독원 관계자의 답변이다. DTI제도는 금융권의 건전성 유지를 위한 제도로 부동산 정책이 아니라고 강조하던 금감원이 한술 더 떠 DTI규제 완화 카드 무용론까지 언급한 셈이다.

기획재정부도 금감원의 손을 들어주고 있다. DTI를 완화하면 자칫 ‘빚내서 집사라’는 신호로 비춰져 900조원을 돌파한 가계부채만 더 늘릴 수 있다는 것이다.

그러나 국토해양부의 시각은 다르다. 금융 위기 이후 장기 침체로 DTI를 일부 완화하더라도 부동산 경기가 자칫 과열양상을 빚을 가능성이 거의 없다는 이유에서다. 무엇보다 꽁꽁 얼어붙은 주택 매매시장을 정상화하려면 금융규제 완화가 선행돼야 시각이다.

금융·부동산 전문가들은 DTI를 완화하면 부동산 경기 부양효과가 있다고 입을 모은다. 문제는 역시 가계부채다. 따라서 불가피한 경우 가계부채 급증 부담을 최소화 하면서 금융 규제를 풀 수 있는 방법을 강구해야 한다고 말한다.

‘DTI적용 비율 상향에 따른 차등금리 적용’이 대표적이다. 투기지역 여부에 따라 40~60%로 제한하고 있는 DTI비율을 일부 상향조정하는 대신 적용금리는 가산금리를 적용하면 된다는 얘기다. 일례로 DTI비율을 10%씩 높일 때마다 그만큼 가산금리를 매겨 규제하자는 얘기다. 이렇게 되면 금융규제 완화 효과를 보면서도 과도한 대출은 줄여 가계부채 악화를 막을 수 있다는 분석이다. 박상언 유엔알 컨설팅 대표는 “가산금리를 0.5%만 주더라도 대출이 실수요자 위주로 재편될 것”이라고 말했다.

금융규제를 일부 완화하는 대신 대출방식 변경을 유도하자는 의견도 나온다. 이 중 거치기간을 줄이거나 없애면서 원금 분할상환식 대출 비중을 늘리는 방안이 유력하다. 이같은 대출 방식은 초기부터 대출자가 상환압박을 심하게 받기 때문에 과도한 대출을 수요자가 자제할 수 있다는 게 전문가들의 조언이다. 특히 신규 주택 구입 대출자의 경우 초기 DTI적용 대출을 LTV(주택담보대출비율)로 전환하는 경우가 적지 않은데 이럴때 이자만 내는 거치기간을 줄이고 원금 분할방식으로 유도하면 과도한 대출의 방패막이 될 수 있다는 것이다.

박 대표는 “3년 이라는 거치기간동안 이자만 갚아도 되기 때문에 거액의 대출금액도 마다하지 않게 된다. 처음부터 원리금을 동시에 갚도록 하면 무작정 대출을 받고 보자는 식의 행태도 사라질 수 있다”고 지적했다.

획일적 규제 보다 지역에 따른 탄력적 적용이 필요하다는 지적도 나온다. DTI규제는 투기지역(강남3구·40%) 투기지역외 서울시내(50%) 수도권(60%) 등 3곳 수도권에서만 적용되고 있다. 지방은 DTI제한이 아예 없는 셈이다.

그러나 최근 거래 위축이 지방이 아닌 수도권 지역에 집중된 만큼 역차별 해소를 위해서라도 수도권 일부 지역의 금융규제를 완화해야 한다는 의견이다.

투기지역 해제가 가장 유력하나 강남이라는 인화성이 부담이다. 따라서 투기지역외 서울시내 DTI규제 완하가 효과적이라는 게 전문가들의 조언이다. 강남 3구를 제외한 서울 지역의 경우 실수요자들이 대부분이어서 금융규제를 풀더라도 과열양상을 빚을 가능성이 낮다는 이유에서다.

DTI규제 완화로 ‘하우스푸어’의 채무상환 기회를 줘야한다는 지적도 있다. 특히 금융규제가 풀리면 빚을 내서 집을 사는 이도 생겨나지만 반대로 집을 팔아서 빚을 같는 이도 그만큼 늘어난다는 점도 동시에 감안해야 한다는 것이다. 이렇게 되면 오히려 과도한 은행빚을 갚는 이가 늘어 가계대출 규모도 감소할 수 있다는 관측이다. 이소영 한국경제연구원 부연구위원은 “DTI규제로 인한 주택매매시장 침체가 부동산 처분을 통한 부채조정 및 부채상환 가능성을 낮춰 오히려 가계부채 문제에 취약하게 만들 수 있다”고 꼬집었다.

DTI규제를 금융권 자율에 맡겨야 한다는 의견도 적지 않다. 이미 LTV라는 강력한 대출 규제가 있기 때문에 자칫 이중규제가 될 수 있다는 것이다. 특히, 시중은행의 핵심업무인 대출마저 정부의 행정지도에 의지하다보면 관치금융의 폐해는 물론, 시중은행들의 가계대출 대응능력을 떨어뜨려 금융권 자생력을 잃어버릴 우려마저 제기되고 있다.

시중은행들의 건전성의 경우 연체이율, 자본적정성 등 평가 잣대로 정부에서 평가하는게 맞으나, 대출업무 만큼은 은행 자율에 맡겨야 한다는 것이다. 이 부연구위원은 “정부가 금융 규제를 풀었다 조였다하면서 시장에 잘못된 시그널을 준 측면이 있다”며 “은행들의 자생력을 키우기 위해서라도 DTI적용은 은행권 자율에 맡기는 게 옳다”고 강조했다.