[스페셜리포트] 재개발도, 보금자리도 내놓는 정책마다 헛발질

MB정부 주택정책 대해부

이명박 정부가 들어선지 4년이 지난 현재. 주택경기는 냉랭하기 그지없다. 정부는 집값이 지표상으로 안정되고 있다는 것을 다행으로 여기고 있다. 그러나 시장에서는 링거를 꽂은 채 병실에 누워있는 식물인간 같다고 표현할 정도로 심각하다. 집값을 잡을 요량으로 참여정부 시절에 규제한 각종 억제정책이 지난 2008년 금융위기와 맞물리며 효과를 발휘한 탓도 있지만 MB정부의 어설픈 주택정책이 시장에 혼선을 일으킨 탓이다.

MB정부는 현재까지 크고작은 대책을 포함해 30여 차례나 내놨지만 시장을 살리는데 실패했다. 시장 상황에 적극대처했다는 호평보다는 시장 변화를 꾀할 수 있는 대책은 내놓지 않은 채 허투른 짓만 했다는 지적도 이 때문이다.

◇주택거래 실종 MB정부 ‘실기’ = 정부의 각종 대책에도 불구하고 시장은 여전히 침체에서 벗어나지 못하고 있다. 현재 부산권과 대전권 등 일부 개발 호재가 있는 지방을 제외하고 전국 대다수 지방이 극심한 거래 침체 상황이다. 금융위기 이전 까지만 하더라도 주택거래는 활발하게 이뤄졌다. 집값을 상승시키는 요인이라는 지적도 있었지만 각종 억제책을 적절하게 사용해 큰 문제는 일어나지 않았다.

그러나 MB정부는 집값 상승의 원인으로 신도시 공급을 지목하고 정책을 과감히 폐기했다. 대신 도심 재개발ㆍ재건축을 통해 공급을 충당하려 했다. 또 서울 근접지역에 반값 아파트로 불리는 보금자리주택을 조성하는 정책을 펼쳐 서민 주거안정을 도모하려고 했다.

결과는 비참했다. 수도권 도심 재개발ㆍ재건축의 경우 참여정부시절 묶였던 각종 억제책을 풀었지만 서울시 등 지자체와의 갈등으로 산산조각이 났다.

보금자리주택 역시 대기수요자를 양산시키며 시장을 왜곡해 전셋값 폭등의 결과를 낳게했다. MB정부 4년동안 주택거래는 뚝 끊겼다. 투자수요 뿐 아니라 내집마련을 하려고 하는 이들조차 찾아보기 힘들 정도다.

부동산 정보업체인 부동산114가 최근 실시한 전국 성인남녀 1500여명을 대상으로 한 설문조사에서 향후 1년 이내에 직접 거주나 투자 목적으로 새 아파트를 분양 받을 계획이 없다는 답변이 98.4%라는 사실은 이를 방증한다.

주택거래가 실종된 상황에서 올 해 역시 시장 기능이 제대로 작동될 수 없다는 점을 암시하는 대목이기도 하다.

◇ 전셋값 폭등 서민 고통만 가중 = MB정부들어 집값은 안정세를 유지했다. ‘강부자’라는 신조어를 유행시키며 부자 정부라는 비난으로 부자들의 주머니를 채워줄 것 같았던 MB정부 4년동안 집값이 안정된 것은 의외의 결과다. 그러나 이 역시 이유가 있다.

주택정책을 펼치고 있는 국토해양부가 지난달 발표한 MB정부 4년간의 주택정책에 따르면 집값은 13.9% 올랐고 수도권의 집값은 4.9% 상승했다. MB정부에서는 주택정책을 잘 펼쳤기 때문이라고 자평할 수 있겠지만 전문가들은 시장의 질서를 깨뜨린 결과물일 뿐이라고 지적했다. MB정부들어 집값이 안정을 꾀했다고 볼 수 있지만 정확하게 말하면 극심한 거래 침체에 따른 반사이익을 얻었다는 것이다.

부동산정보업체 ‘닥터아파트’가 만 20세 이상 남녀 422명을 대상으로 지난달 실시한 ‘이명박(MB)정부 부동산정책 평가’에 대한 설문조사 결과에서도 이같은 사실을 확인할 수 있다. 설문조사에 참여한 이들은 집값 안정에도 불구하고 MB정부의 주택정책을 100점 만점에 39점이라는 평가를 내렸다. 형편없는 점수다.

특히 절반 이상이 넘는 이들이 주택시장 거래가 실종된 원인에 대해 값 상승에 대한 기대감 저하(27.73%)와 DTI 등 금융규제 강화(23.22%)를 원인으로 꼽았다.

반면, 전셋값은 26.5%까지 급등하며 서민들에게 고통을 안겨줬다. 참여정부 당시 2.8% 상승한 것을 감안할 때 폭등이라는 말이 어울릴 정도다.

◇ 정부 개입 따른 수급 불균형이 시장 침체가져와 = 집값 안정세에 대한 논란은 분분하다. 그러나 한가지 분명한 점은 시장에서 주택거래가 줄어들면서 집값은 떨어지고 전월세 가격은 급등하고 있다는 사실이다. 주택과 전월세 시장에서 어울리지 않는 ‘풍선효과’가 나타나고 있는 것이다.

정부가 시장 수급조절을 강제하면서 기능이 파괴됐다. 이를 부활시키지 않는다면 주택거래는 활성화 되지 않을 것이고, 전월세 가격의 추가급등 역시 불가피할 전망이다.

시장 전문가들은 주택거래를 활성화하고 전월세 가격의 안정화를 꾀하기 위해서는 분양가상한제와 같은 인위적인 가격억제 정책을 폐기해야 한다고 주장한다. 또 금융회사의 리스크 관리를 위해 실시하고 있는 소득에 따른 대출금융 규제인 총부채상환비율(DTI) 등의 획일적인 정책을 고집해서는 안된다고 지적한다.

김부성 부동산부테크연구소장은 “ MB정부 기간동안 주택가격이 안정됐다는 것은 고무적인 현상으로 볼 수 있지만 한 번 더 생각해보면 이는 시장 기능 상실이 몰고온 참혹한 결과물이다”고 말했다. 주택시장 정책의 목표를 오로지 가격 안정에만 초점을 맞추다보니 수급이 깨져버렸다는 주장이다.