[파워 부동산 닥터]"구로·관악 소형아파트 구입, 대출도 갈아타라"

서울 출근 일산 100㎡형 아파트 거주 鄭씨 주택담보대출 부담 줄이려면…

▲부동산 경기가 나쁠 때 서울로 진입하는 것도 훌륭한 재테크 중 하나다. 사진은 암사동 선사현대아파트 전경.

서울 구로디지털단지에서 근무하는 직장인 정모(45)씨는 지난 2006년 경기도 일산에 있는 100㎡형 아파트를 구입했다. 당시 1억8000만원을 대출 받아서 내 집 마련에 성공했다. 현재 이 아파트의 주변 시세는 4억원 선이다. 아파트 가격이 떨어져서 손실을 입었지만 주택담보대출도 부담이다. 정씨는 한 달에 원리금으로 130여 만원을 부담한다.

일산에서 서울 구로디지털단지로 출퇴근하는 정씨는 집도 회사와 가까운 곳에 마련하고 싶어 한다. 지하철 3호선을 탄 뒤 경의선, 지하철 6호선, 지하철 2호선을 갈아 타고서야 회사에 출근할 수 있어서다. 출·퇴근 시간은 1시간 정도 걸리지만 아침·저녁으로 지하철을 환승하는 게 여간 귀찮은 일이 아니다.

중학생 자녀 1명을 둔 정씨는 대출금을 줄이기 위해 이사를 가야하는지 심각하게 고민하고 있다.

정씨의 고민에 답하기 위해 부동산1번지 채훈식 실장에게 문의했다. 채훈식 실장은 “부동산 활황기인 2006년 당시 무리하게 대출을 받아 내 집을 마련한 수요자들이 고민에 빠진 사례가 많다”고 운을 띄웠다.

부동산경기 침체로 2007년 이후 집값이 많게는 30% 가량 빠진데다 집값이 오르지 않을 것 같다는 분위기 탓에 시장이 더욱 위축되고 있다. 최근 이자 비용을 계속 지불하고 원금 상환시기가 다가오면서 ‘손절매’를 고려하는 집주인이 늘고 있다.

채훈식 실장은 “현재 상태에서 손실을 만회할 수 있는 방법은 딱히 없다”고 잘라 말했다. 최근 부동산 시장이 글로벌 경기침체와 총선, 대선 등의 정책변수가 남아 있기 때문이다. 이들 정책 변수로 미래의 집값 전망이 불투명한 상태다. 채 실장은 “현재 부동산의 추이를 가만히 지켜보는 게 낫다”고 설명했다.

채 실장은 “다만 정부의 정책 변화를 통해 손실을 조금이나마 만회할 수 있다”며“정부가 수익형 부동산이나 다주택자를 위한 정책을 펴고 있는 만큼 기존 주택을 팔고 소형아파트와 오피스텔 형태로 나눠 포트폴리오를 재구성하는 것도 하나의 방법”이라고 설명했다.

하지만 매입 요건이 간소화하고 세금 완화측면이 있기는 하지만 주택을 나눌 수 있는 형편이라야 가능하다. 정씨는 가용금액이 크지 않아 포트폴리오를 구성하기는 힘들다.

채 실장은 대출 갈아타기도 방법이 될 수 있다고 조언했다. 특히 경기도에서 서울로 진입하는 것도 훌륭한 전략이라고 제시했다. 수년 전에 금리가 다소 높았던 점을 감안하면 현재의 저금리 대출상품으로 갈아타는 것이 좋은 방법이다. 채 실장은 “입지 측면에서 구로구나 관악구처럼 강남과 접근성이 좋고 직주근접이 가능한 곳이 좋다”며 “아파트는 특히 입지 못지 않게 가격 접근성도 중요하다”고 말했다. 이를 감안하고 “급매물은 필수”라고 팁을 줬다. 시세보다 싸게 사면 그만큼 리스크를 최소화할 수 있어서다.

채훈식 실장은 정씨에게 ‘구로동 삼성래미안’과 ‘암사동 선사현대’를 추천했다.

구로구 구로동 삼성래미안은 근로자 수요가 풍부하다. 역세권 단지로 교통이 편리하다. 지난 2004년 5월에 입주한 구로구 삼성래미안은 25층 16개동에 공급면적 72~134㎡, 1244가구의 대단지다. 이 아파트 72㎡의 평균매매가는 3억3250만원선이다.

구로구 삼성래미안의 입지 조건은 지하철 7호선 남구로역까지 걸어서 3분 거리에 있을 정도로 뛰어나다. 지하철 2·7호선 환승역인 대림역까지 걸어서 8분 거리인 더블역세권 단지다. 인근에 영서초등학교와 구로고 등이 생활권 내에 위치해 있다. 역세권이라는 장점과 브랜드선호도 높다는 게 장점이다.

또 다른 추천 단지는 강동구 암사동 선사현대다. 암사동에 있는 선사현대는 28층 16개동, 2938가구로 구성된 단지다. 공급면적이 80~141㎡로 다양하게 구성돼 있다. 일부 가구는 한강조망권도 갖췄다. 대단지여서 단지 내 학보모들과 커뮤니티 형성이 가능하다. 지난 2000년에 입주했고 79㎡의 평균 매매가는 3억5000만원이다.

지하철 8호선 암사역까지 걸어서 2분 거리로 초역세권 단지다. 올림픽대로와 인접해 서울 전역으로 이동하기 쉽다. 현대백화점과 암사청과종합시장, 강동성모병원이 차량으로 10분 거리에 있다.

두 곳 모두 정씨가 출·퇴근하는 데 무리가 없다. 구로구 삼성래미안은 지하철로 2정거장만 이동하면 사무실에 갈 수 있다. 심지어 도보나 자전거로 출·퇴근할 수도 있다.

암사동 선사현대도 지하철 8호선 암사역에서 출발해 지하철 2호선 잠실역에서 한 번만 환승하면 바로 회사까지 갈 수 있다.

채훈식 실장은 “대출상환 압력이 높아 대출을 상환하고 면적을 줄여 다른 주택으로 이사 가려는 수요자들은 서울 내에서 환금성이 좋고 안정적인 임차인 확보가 가능한 역세권 지역에 관심을 가져볼 만하다”고 설명했다.