[新상권]⑪신촌·홍대, 권역확장·개발호재…다시 뜨는 ‘젊음의 거리’

신촌-홍대 상권은 연세대·이화여대·서강대·홍익대 등 8개 대학이 근접하고 현대백화점과 각종 학원들이 밀집돼 하루 유동인구만 약 20만명이 넘는 서울 북서부 지역의 황금어장이다.

하지만 최근 몇년간 조금씩 상권이 위축되는 모습을 보였다. 점포라인에 따르면 홍대의 점포 매매 건수는 2008년 75건에서 2011년 39건으로 크게 줄었다. 신촌도 2008년 177건에서 95건으로 줄었다.

매매가도 112.39㎡ 기준 홍대는 2억4054만원에서 올해 1억8428만원, 신촌은 2008년 138.84㎡ 2억2916만원에서 올해 158.67㎡ 1억8640만원으로 떨어졌다.

▲홍대거리 곳곳에 위치한 독특한 카페들은 시민들의 휴식처가 되고 있다. 고이란 기자 photoeran@

이에 불구하고 신촌-홍대 상권은 다시 한번 주목해볼만하다. 서울시 도시·건축공동위원회는 신촌상가를 철거하고 지상 24층 규모의 건물을 신축하는 내용의 ‘마포지구 제1종지구단위계획구역 내 신촌상가 일대 특별개발구역 세부개발계획 결정안’이 통과됐다고 밝혔다.

이를 통해 신촌상가 철거부지에 지상 24층, 지하 7층(연면적 2만8304㎡, 높이 100m) 규모의 판매 및 업무시설 건물이 들어올 예정이다. 또 신촌상가가 점유하고 있던 하천부지에 가로공원을 조성해 인근 이화여대에서 시작되는 걷고 싶은 거리축과 연계한다.

홍대 상권은 1990년대 초중반까지만해도 음악과 커피 문화를 즐기는 매니아 취향의 상권이었지만 2002년 월드컵을 기점으로 번성했다. 현재는 신촌을 뛰어넘어 서울 서북부 최고의 상권으로 부상했으며 상수역, 합정역, 서교동 방면으로 상권이 확장되고 있는 추세다.

상수역 방면 점포는 홍대 상권 대비 20% 가량 저렴한 수준이다. 합정역 방면 점포는 30% 이상 저렴한 상태다. 상수역 쪽은 이미 시세가 고점에 가까워진 상태지만 합정역 방면 점포는 이제야 주목받기 시작한 상황이라 아직 시세가 저렴한 상태로 주목받고 있다.

이달 기준으로 홍대상권 내 점포시세는 1급지(주요 이동로 및 대로변 입지) 30평 점포의 보증금이 1~2억원, 권리금은 3억원 선이다. 2~3급지라도 홍대 상권 안에 위치해 있을 경우 보증금 8000만원~1억원, 권리금 8000만원~1억5000만원 범위에서 거래됨. 소형 점포도 보증금 4000만원 정도에 거래된다.

하지만 홍대 정문 인근 홍대 중심상권은 포화됐다는 지적이 있다. 홍대 인근 부동산 관계자는 “홍대 정문 인근 가게는 3.3㎡당 임대료가 50만원에 달하는 곳이 많다”며 “유동인구와 함께 권리금 보증금도 올라 기존 사업자들은 자리를 옮기는 경우도 적지 않다”고 말했다.

권리금만 1억원이 넘어서는 홍익대학교 주변과 걷고 싶은 거리, 놀이터 부근, 주차장길 등 주요 상권에는 홍대 상권을 이끌었던 작은 가게 들이 아닌 중심 브랜드들이 자리잡고 있는 상태다.

신촌 상권은 1990년대 후반 최고의 전성기를 누렸으나 현재는 홍대상권의 위상에 밀린 상태다. 하지만 최근 개발 호재로 다시 주목받고 있다.

▲신촌역 일대에는 현대백화점 유플렉스, 명물거리 등 다양한 업종들이 위치해 젊은 세대를 사로잡고 있다. 고이란 기자 photoeran@

신촌상권은 구획과 이동로에 따라 크게 A상권과 B상권으로 나뉘는데 A상권은 연세대학교에 가까운 2지역과 현대백화점에 가까운 3지역으로 세분할 수 있다.

상권 내 주요 인구유입시설이 강력함에 따라 상권 내 업종 분포도 이같은 경향을 따르고 있다. 연대와 가까운 2지역은 학생 고객을 중심으로 하는 치킨 호프, 고깃집, 곱창 등 점포가 주를 이룬다.

반면 현대백화점과 가까운 3지역은 외부지역 인구와 인근 사무실 근무자들을 중심으로 닭갈비, BAR, 호프집 등 점포가 성업 중 이다. 신촌 전철역 2번 출구에서 연대까지 일직선으로 이어지는 4지역은 명물거리로 불리는 유명지역으로 대기업 브랜드의 커피전문점, 이동통신사, 외식프랜차이즈 등 점포가 입점해 있다.

특히 현대백화점 뒤쪽으로 이어진 이면도로 상권은 여전히 상권 내 최고 수준의 유동인구를 기록하고 있다. 그러나 예년의 명성에는 조금 못 미치는 모습. 준공연도가 오래된 건물이 점차 늘어나고 있으며 이런 모습들이 상권 전체를 낡아보이게 하는 것으로 판단된다.

B상권에는 A상권의 현대백화점 같은 강력한 인구유입 시설은 없으나 이화여대 상권으로 이동하는 경로로 활용되며 민들레영토 등 인지도 높은 몇몇 점포가 위치해 있어 꾸준한 유동인구가 발생하고 있다.

연대 정문과 가까운 독수리 빌딩을 기점으로 상권이 부채꼴로 넓어지는 양상을 보이지만 배후에 위치한 원룸촌 및 주택가와 만나는 지역부터는 이대 방면으로 향한 이동로로 점포가 집중되는 경향을 보인다.

연대에서 이대로 향하는 이동로가 있는 곳은 단가가 높지 않은 점포가 다수 입점한 상태. 이대 상권과의 중간 지점에 신촌기차역과 극장, 쇼핑몰이 위치해 있으나 규모에 비해 유동인구 유입은 미미한 수준이다.

다양한 종류의 노점이 많고 점포가 입점할 공간이 충분치 않아 건물 2~3층에도 다수 점포가 입점해 있으므로 겉으로 드러난 규모로만 판단할 경우 창업 시 오류를 범하기 쉽다.

◇입지 좋아도 비싸면 피해야 = 신촌-홍대 상권은 최고의 입지를 자랑하지만 실제로 유동인구 동선이 아니라서 기대했던 수익률에 미치지 못하는 경우가 있다.

지하철 2호선 홍대입구역과 가까운 대지면적 191㎡에 들어선 5층짜리 건물은 매도 호가 52억원에 월 임대료 1700만원이지만 임대수익률은 4% 선이다.

동산 전문가는 “홍대 상권이라는 이름만 믿고 유동인구의 동선이 모이지 않는 개별 입지를 간과했다”고 설명했다.

전문가들는 연중무휴로 청소년과 20~30대，외국인이 몰리는 홍대 상권에도 옥석이 있다고 설명한다.

홍대입구역 주변에서도 동교동삼거리로 이어지는 4번 출구와 홍대로 올라가는 5번 출구의 매매가격과 임대수익률 차이가 확연하다는 것. 이에 입지가 좋더라도 비싸면 피해야한다는 것이 전문가들의 견해다.

연세대 이화여대 서강대 등 대학이 몰려 있는 신촌상권의 근린상가는 비싼 편이지만 저평가된 물건들이 있다. 저평가된 물건들에 임차인을 재구성하면 수익률을 기대해볼만하다는 것.

신촌역 광장 부근의 대지면적 130㎡에 2층짜리 건물은 등기서류에서는 확인할 수 없었던 버스표지판과 횡단보도가 있다. 유동인구가 많다는 의미다. 즉 등기상으로 나타나지 않았던 지역 특성 때문에 저평가됐다고 볼 수 있다.

이 건물의 매도 호가는 32억원이며,보증금 2억6000만원에 월 임대료 735만원이었다. 임대수익률은 3%에 그친다. 업계 전문가는“입지는 좋지만 이곳 수요층과 맞지 않는 업종을 들여 임대수익률이 저조한 경우”라며“이런 건물을 사서 1~2층을 모두 커피전문점에 내주는 등 임차인을 재구성하면 충분히 수익률을 높일 수 있다”고 분석했다.