강남 재건축시장 투자 메리트 있나?

“지구단위계획 통과 효과가 생각보다 미미합니다. 반짝 거래가 몇 건 있었을 뿐 추격 매수세가 도통 보이질 않아요.”

대한민국 부동산 투자자들의 각축장인 강남 재건축시장은 지금 ‘눈치보기’가 한창이다. 지난해 3분기 쌓여 있던 저가 매물이 거래되면서 오름세를 보였으나 올 들어 다시 매수세가 주춤해지는 양상이다.

5일 현지 중개업소 등에 따르면 최근 개포지구단위계획 재정비안 확정과 서초 신반포(한신1차) 법정상한용적률 완화 조건부 통과 등에도 불구하고 일부 저가 매물만 거래된 이후 추격 매수세가 없어 보합세를 유지하고 있다.

부동산경기 침체가 장기화 되고 리비아 사태 및 일본 대지진 등 국제 정서 불안, 금리상승 움직임 등이 투자자들의 어깨를 짓누르고 있다는 게 전문가들의 분석이다. 또한 정부가 총부채상환비율(DTI) 규제 완화를 예정대로 종료한 것도 커다란 악재로 작용하고 있다.

이에 대다수 전문가들은 무턱대고 시세 차익을 쫓는 투자보다는 실수요 위주의 중장기적 관점으로 접근할 것을 권하고 있다.

일례로 현재 개포주공 42㎡을 보유한 조합원이 전용 85㎡에 입주하려면 2억원 이상을 추가로 내야 한다. 42㎡형의 현재 매매 시세는 8억1000만~8억3000만원 선이므로 최소 10억원 이상 돼야 투자가치가 있는 셈이다.

현재 개포지구 인근지역 아파트 동일 평형의 시세가 13억원 선이므로 2~3억원의 시세차익이 눈에 보이기는 하지만, 입주 때까지 금융이자와 사업추진 리스크까지 고려하면 큰 재미를 보긴 힘들다는 게 전문가들의 설명이다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 “개포지구는 재정비안이 통과됐더라도 차후 사업시행인가, 관리처분인가 등 절차를 거쳐야 되기 때문에 돌발변수가 발생한다면 사업 진행 속도가 늦어질 수 있다”며 “철저하게 실수요 위주로 접근하는 것이 좋다”고 조언했다.

그러나 일각에서는 비교적 경쟁자가 적은 지금이야 말로 투자 적기라는 견해도 있다.

다만, 이 경우 옥석을 가려내는 작업은 필수다. 현재 지분 시세를 기준으로 무상지분율과 추가 부담금 등을 감안해 투자가치를 선별해 내는 과정이 필요하다는 얘기다. 아울러 사업 추진이 빠른 단지, 조합원간 다툼이 없는 단지 등에 투자하면 사업 지연으로 인한 리스크를 줄일 수 있다는 점도 체크포인트다.

한 재건축 투자 전문가는 “시장 상황이 좋지 않다고 해서 강남 재건축 아파트의 수익성이 없다는 건 잘못된 인식”이라며 “지금도 잘 찾아보면 실투자금 3억원 정도로 4년 후 투자금의 2배 이상을 회수할 수 있는 물건들이 도처에 있다”고 말했다.