【부동산재테크칼럼】이제는 수익형부동산에 관심을 가져야 할때

Good Members 김인만 대표

부동산시장 침체가 지속되면서 기존 묻지마식 아파트투자가 더이상 황금알을 낳는 거위가 아닌 것을 깨달은 투자자들이 최근 오피스텔, 원룸 등 수익형 부동산에 많은 관심을 가지고 있다. 수익형 부동산이란 투자 후 시세차익을 얻는 기존의 아파트와 같은 투자형 부동산과 달리 투자 후 적정 임대수익을 얻을 수 있는 것을 말한다. 수익형 부동산이 임대수익만 발생하고 시세차익이 전혀 발생하지 않는 것은 아니지만, 수익형 부동산은 시세차익보다는 임대수익률이 더 높게 나오기 때문에 임대수익을 우선으로 생각하는 분들이 관심을 가져야 할 분야이다.

우선 ‘고령화 시대의 위험’을 고려해야 한다. 2005년 65세 인구비율이 9.1%였는데 2010년 10.2%로 증가하였고, 2030년은 24.1%, 2050년은 37.3%로 증가할 예정이다. 특히 우리나라는 출산율이 급격히 감소하면서 1970년대 출산율이 4.6명에서 2004년 1.16명으로 급격한 감소했다. 연도별 부양인원을 살펴보면 2000년 10명당 1명부양에서 2019년 5명당 1명, 2050년에는 2명당 1명 부양으로 급격히 감소를 하게 된다. 즉, 고령인구는 늘어나는데 다음 세대가 부양할 능력이 안된다는 의미이며, 자신의 노후는 자신이 책임져야 한다는 의미이기도 한다.

다음은 베이비부머 세대의 등장이다. 보통 베이비부머 세대의 출생기간에 +60을 하면 하락기간이 된다고 한다. 미국은 1946~1964년이 1차 베이비부머 출생기간이고 하락기간은 2006~2024년이며, 일본은 1930년~1964년이기에 1990~2024년이 하락기간이 된다. 우리나라는 1955년~1964년이기에 2015~2024년이 하락기간이 된다. 이는 절대적 영향은 아니더라도 어떤 식으로든 영향을 미칠 수 밖에 없다.

경제활동을 하던 사람이 은퇴를 하게되면, 고정수입이 없어지기 때문에 다시 경제활동을 하던 고정수입이 발생하는 임대수익에 관심을 가질 수 밖에 없는 상황이 될 수 있다는 것이다.

마지막으로 단기간 너무 급등했던 아파트 가격이다. 1986~2006년까지 20년간 우리나라 전국 집값상승률은 2.4배 상승으로 3배 상승한 물가상승률보다 낮고 해외선진국과 비교하더라도 높은 상승률은 아니지만 서울, 수도권 상승폭이 컸고 주로 부동산투자의 관심이 서울, 수도권에 국한되다보니 단기간에 급등한 부담이 있는 것은 사실이다.

앞으로 수익형 부동산에 대한 인기는 당분간 지속될 것이다. 하지만, 아무리 앞으로 수익형 부동산에 대한 관심이 높아진다 해도 아파트 투자보다 더 많은 분석과 조사를 통해 보수적으로 접근을 해야한다. 최근 수익형 부동산 인기가 높아지면서 오피스텔, 원룸 등 투자를 유혹하는 광고가 범람하고 있다. 실거래까지 공개되는 아파트와는 달리 수익형 부동산은 아직까지 개별성이 강해서 자칫 사기를 당하거나, 예상했던 결과가 나오지 않는 경우가 많기 때문에 주의가 필요하다.