집값 떨어지고 전셋값 오르는데 내집 마련할까?...'글쎄'

치솟는 전세가가 매매가와의 간극을 좁히면서 지금이 전세안고 내 집 마련할 최대 적기라는 의견이 나오고 있다. 반면 몇 가지 지표만 보고 내 집 마련에 나서기에는 조금 더 신중할 필요가 있다는 의견도 만만찮다.

최근 부동산시장은 전세대란 이야기가 나올 만큼 연일 전세가는 오르고 매매가는 떨어지는 추세다. 국민은행 자료를 보면 전국 평균 전세가격은 올 들어 4.9% 올랐다. 장기 부동산 침체로 매수 심리는 얼어붙어 있고 전세 공급 물량은 부족하기 때문이다.

결국 서울의 매매가 대비 전세가 비율이 4년 만에 반등해 41.2%를 기록했다. 부동산정보업체 내집마련정보사에 따르면 서울지역 매매가 대비 전세가 비율이 현재 매매가 1701만원, 전세가 701만원이다. 서울의 전세가 비율은 지난 2005년 8월 55.6%로 최고치를 기록하고 이듬해 43.5%로 크게 떨어진 후 지난해 같은 기간 38.4%로 4년 연속 하락세를 보이다가 올해 41.2%로 증가했다.

특히 전세가율이 높은 지역은 주로 강북에 몰려 있는데 서대문구의 경우 평균 매매가는 3.3㎡당 1217만원인데 비해 전세가는 589만원으로 전세가율이 48.4%다. 서울지역 25개구 중에서 가장 높다.

이어 ▲관악구 47.6%(1268만원, 603만원) ▲종로구 47.1%(1513만원, 713만원) ▲중구 46.4%(1639만원, 761만원) ▲중랑구 46.4%(1125만원, 522만원) ▲동대문구 46.3%(1280만원, 593만원) ▲성북구 45.6%(1248만원, 569만원) 등의 순이다.

부동산업계에서는 이런 현상이 당분간 지속될 것으로 보고 있다. 새로 전셋집을 필요로 하는 수요와 함께 기존의 전세 수요자들이 매매로 옮겨가지 않고 전세로 머무르면서 관망세가 짙어지고 있기 때문이다. 특히 소형 주택의 경우 턱없이 부족한 물량으로 전세난은 더 심각할 것으로 예상된다.

이처럼 매매가와 전세가의 좁혀진 간극으로 인해 지금 전세안고 내 집 마련을 권하는 의견이 있다. 매매가 대비 전세가 비율이 4년 만에 반등해 오르는 추세고 정부의 8.29 부동산 대책을 DTI 규제 완화 등 대출이 쉬어졌기 때문이다.

실제 강서구 등촌동의 SK그레이스힐 69㎡는 매매가가 2억5000만~2억8000만원인데 전세가가 2억~2억2000만원으로 5000만원 정도 보태면 매입이 가능하다. 관악구 봉천동 관악캠퍼스타워도 82㎡의 경우 매매가가 1억6000만원이고 전세가가 1억1000만~1억2500만원으로 적게는 3500만원만 있으면 살 수 있다.

내집마련정보사 양지영 팀장은 “전세가 비율이 높으면 초기투자금액이 적게 들어 부담이 덜하다는 장점이 있는데다가 최근 DTI 규제가 완화돼 대출이 쉬워져서 전세와 대출 안고 내 집 마련하기 좋은 시기다”라고 말했다.

매매가 대비 전세가율이 오른다고 해서 매입을 결정하기에는 아직 이르다는 의견도 만만찮다. 용산구를 비롯해 강남지역의 경우 전세가율이 30%대 중후반을 기록하고 있는데, 30~40%대의 전세가율은 부담 있는 금액이라는 것이다.

닥터아파트 이영진 이사는 “4년 만에 높아진 전세가율로 인해 매수 움직임 있을 수 있다”면서도 “일반화되기에는 금리 등 고려해야 할 사항이 많고 주택매입이나 시세 상승 등 시장의 움직임이 꾸준히 있어야 한다”고 말했다.

이 이사는 또 “전세에서 매매로 갈아타려면 전세가율이 50~60%는 돼야 한다”며 “전체 집값의 30%는 대출, 10%는 그동안 비축한 자기 자금으로 충당하는 것이 이상적”이라고 조언했다.

개인적으로 모아둔 돈이 충분하지 않다면 자칫 무리한 결정이 될 수 있다는 것이다. 이 이사는 전세안고 내 집 마련하는 경우에 대해 “전세안고 내 집 마련하는 것은 일종의 중복 투자 개념으로 봐야 한다”며 “자금 여력이 있는 사람들에게 하나의 투자 방안이 될 수 있지만 집값 상승에 대한 확신이 없는 지금 같은 부동산 시장에서는 신중해야 한다”고 강조했다.