부동산 시장 하반기 더 침체

[전환기에 들어선 부동산시장]정부 중장기적 전략 세워야 효과

미국의 서브프라임 모기지 사태가 몰고 온 지난 2008년 가을. 당시 주식가격은 곤두박칠치고 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실이 연쇄반응을 일으키며 건설사들을 옥죄며 우리나라 부동산 경기는 엄청난 소용돌이 속에 휩싸였다.

당시 정부는 기준금리를 2%대로 내리고 부동산 관련 규제를 완화하며 위기상황에 적극 대처했다. 2.12 부동산 대책을 내놓으며 미분양 주택에 대한 취ㆍ등록세를 50% 완화하고 미분양과 신규분양 아파트에 대해 5년간 양도세의 60~100%를 면제하는 등 활성화 대책을 내놨다.

그 결과 작년 연말 전국의 미분양 가구수는 12만437가구로 연초대비 4만5000가구가 줄었다. 신규분양 시장도 규제완화의 영향을 받아 인천 청라지구를 비롯해 수원 광교 등 수도권 일부 택지지구에서는 청약 과열현상 조짐까지 보이기 시작했다.

실제로 작년 하반기 분양한 광교신도시 삼성레미안은 최대 775대 1이라는 경이적인 경쟁률을 기록하기도 했다. 시장에서는 정부의 선제적 대책으로 부동산 시장도 가격 하락을 멈추고 본격적인 상승모드로 돌아서는 것 아니냐는 견해를 내보이기까지 했다.

부동산 시장이 살아나기 시작하자 서울 도심 재건축 값은 급등하기 시작했다. 소형의무비율완화, 용적률 상향조정, 임대주택 의무비율 완화 등의 영향으로 투자자들이 몰리면서 일부지역을 중심으로 가격 상승이 가파르게 전개됐다.

정보업체의 자료 분석에 따르면 지난해 초 강남 재건축 아파트 평균 가격은 3.3㎡당 3694만 원으로 금융위기 직후 3031만원에 비해 20%넘게 올랐다.

하지만 여기까지 였다. 정부가 과열양상을 보이는 수도권 일부 지역에 대한 집값을 잡기위해 서울 강남3구에만 적용하던 총부채상환비율(DTI)을 수도권으로 확대했고 바로 이어 제2금융권까지 적용시켰다. 이에 상승하던 아파트 가격은 DTI규제가 적용되자마자 구매자들의 주택구매 심리를 꺽으면서 하락세로 전환됐다.

이후 집값은 혼조세를 보이다가 정부가 수도권 그린벨트를 풀어 싼값에 공급하는 보금자리주택을 쏟아내면서 매수심리가 급격하게 떨어졌다. 게다가 각종 세제혜택 종료시기까지 맞물리면서 집값은 다시 하락세로 접어들었다. 기존 재고주택은 팔리지 않고 신규분양주택에 대한 미분양도 늘기 시작한 것이다.

시장 전문가들은 현재 상황이 매우 좋지 않다고 지적했다. 부동산 경기 침체가 장기화될 조짐을 보이면서 집값은 떨어지고 있는데 버블 붕괴 가능성이 고개를 들며 집을 사려는 사람이 종적을 감추는 현상이 전개되고 있기 때문이다.

전국의 주택거래량이 5개월 넘게 감소하고 있는 것은 주택구매 심리가 악화된 것을 입증한다.

전문가들은 올 하반기 주택시장도 어둡게 보고 있다. 상반기와 마찬가지로 매매자체가 이뤄지지 않을 것이라는 분석을 내놓고 있다. 특히 3차 보금자리주택 사전예약과 본 청약 물량이 줄줄이 대기하고 있어 하반기 주택 거래량과 가격 하락폭은 상반기보다 더 깊게 나타날것이라는 예측이다.

경기 회복신호에 따른 금리인상도 악재로 작용할 것으로 내다봤다. 내달 기준금리가 한차례 더 인상된다면 주택 대출금리도 오를 것이고 이는 가계 부담으로 작용해 주택구매 심리를 더욱 꺽어놓을 수 있기 때문이다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 "하반기 주택을 비롯한 부동산 시장은 특별한 호재가 없는 상황에서 보금자리주택 공급과 입주물량이 많아 회복세로 돌아서기는 어렵다"고 말했다.

특히 "정부가 부동산 활성화 대책을 내놓는다고 하더라도 당장 시장이 반응하지는 않을 것이다"며 "정부도 이를 판단해 단기적인 대책보다는 중.장기적인 전략이 필요할 것으로 보인다"고 덧붙였다.