“중개업소와 커뮤니케이션해야 부동산투자 해법 보인다”

거래현장에서 말하는 부동산 투자 노하우

여름 휴가철 비수기에다 정부의 부동산 거래 활성화 방안은 기약 없이 연기돼 장기 침체의 늪에 빠진 부동산 시장에도 꾸준히 투자 문의를 하는 이들이 있다.

부동산 시장이 장기 침체된 상황을 역이용하는 투자자들이다. 그들이 침체된 시장에서도 꾸준히 시장 상황을 살피고 투자 기회를 엿보는 것은 꼭 필요한 그들만의 투자 노하우가 있기 때문이다.

지금이 과연 투자 적기인가에 대해선 부동산 전문가들 사이에서도 의견이 분분하다. 현 부동산 시장을 정확히 진단하고 앞으로의 부동산 시장을 명확히 전망하는 것이 그만큼 힘들기 때문이다.

지금 시점에서의 투자 여부를 떠나 한발 앞선 투자자들의 투자 노하우를 부동산거래 현장에서 들어봤다. 강남구 청담동에 위치한 청담자이부동산중개사무소 최경호 대표. 그는 지금까지 부동산 거래현장에서 관찰한 투자자들의 노하우를 몇 가지 소개했다.

◇ 지역 선택이 최우선..남들이 선호하는 지역이여야 = 우선 투자해도 손해 안본다는 확신이 있는 지역인지 판단하는 것이 가장 중요하다. 최 대표는 “남들이 선호하는 지역인지 반드시 확인해야 한다”고 강조했다. 요즘처럼 부동산 장기 침체에도 불황은 지역적 편차가 큰 것을 보면 너무 당연한 말이기도 하다. 최 대표는 “청담동의 경우만 봐도 불황에도 가격이 보합세를 유지하고 있다”고 말했다.

실제 청담동의 경우 부동산 경기 침체에도 급매물이 간혹 있지만 가격이 떨어지지 않았다고 전했다. 최 대표는 “청담자이아파트의 경우 내년 10월 입주시점으로 21평형이 6억8000만~7억원 정도로 보고 있다”며 “인근의 반포자이아파트 24평형의 현재 시세가 8억4000만~9억원 정도인 것을 감안하면 투자가치가 있을 것으로 본다”고 내다봤다.

◇ 부동산 사이클을 이해하라 = 다음으로 부동산 사이클을 이해하는 것도 빼놓을 수 없이 중요하다. 주식이나 펀드에 투자하기 위해 주식시장을 눈여겨보고 기업의 재무제표를 유심히 살펴보듯이 부동산 투자를 위해 부동산 시장 전반의 흐름을 이해해야 하는 것은 당연한 과정이다.

최 대표는 “부동산 사이클은 늦다”며 “일년 단위로 볼 때 두 번의 매수 타이밍이 있는데 신학기를 맞춰 12~2월, 그리고 추석 전후로 한 번”이라고 말했다. 또 “장기적으로는 이런 부동산 흐름을 잘 이해하고 정석 투자하는 것이 맞고, 단기적으로는 특정지역 개발호재나 정부정책의 움직임을 보고 투자 기회를 노릴 필요가 있다”고 조언했다.

부동산 시장 거래 활성화를 위해 최근 정부가 정책 발표를 한다 안한다 움직임을 보이면서 시장에서도 변화가 감지되고 있다. 최 대표는 “지난주, 지지난주 거래가 몇 건 있었는데, DTI 등 정부 정책 발표가 있을 것이라 예상하고 전화문의와 내방객이 있었다”면서 “계약까지 안가더라도 동향을 파악하려는 손님이 있다”고 말했다.

업계에서는 이런 움직임을 통해 거래량이 늘어날 조짐인지 예의주시한다. 부동산 시장에서는 추석이 다가오는 8월말에서 9월 중순께 변화 가능성이 있을 것으로 예상한다. 물론 정책 발표에 따른 변동도 지켜보고 있다.

◇ 정보력이 생명..충분한 의견 청취하고 결단력 발휘해야 = 부동산 흐름을 이해하기 위해서는 정보력이 생명이다. 부동산 투자를 위해 경제지를 보는 것은 물론 포털의 시세를 항상 눈여겨 볼 필요가 있다. 하지만 이것에만 연연해서는 남들보다 빨리 움직일 수 없다.

부동산 시장에서 매매를 직접 담당하는 사람들의 이야기가 빠져있기 때문이다. 최 대표의 경우 인터넷에 블로그를 운영하면서 청담동 일대의 부동산 정보를 공유하고, 부동산칼럼 등도 직접 쓰고 있다. 최 대표는 “하루에 100~150명 정도 블로그를 방문하는데, 그냥 구경하는 이들이 아니고 관심을 갖고 들어온다”며 “여기저기서 얻은 정보를 통해 아웃라인을 잡고 전화문의를 하고 이메일을 보내고, 방문하기까지 한다”고 전했다.

실시간으로 전하는 듯 보이는 언론보도도 실제 부동산 현장과 시간차가 있다. 최 대표는 “언론에서 죽는다 할때는 시장은 이미 죽어 있다”며 “언론에서 말이 없어도 거래문의가 있기 시작하면 열흘쯤 지나면 그 이유가 나온다”고 말했다.

최 대표는 “결국 남보다 반보, 한보 빨리 움직이는 것이 관건인데, 그렇게 하기 위해서 충분한 의견청취가 필요하고 종합된 의견으로 결단력을 발휘하는 것이 중요하다”고 덧붙였다.

◇ 부동산 거래 현장과 커뮤니케이션을 유지하라 = 환금성은 있는지, 사회적 인프라와 조망권을 확보한 지역인지도 투자 여부를 판가름하는 중요한 포인트다. 하지만 무엇보다 중요한 것은 부동산 거래 현장과 얼마나 커뮤니케이션을 하고 있는가가 결정적이다.

최 대표는 “투자하고자 하는 지역이나 자신이 거주하는 지역의 부동산 중개업소에 자주 방문해서 얼굴을 익혀두고 친해져야 한다”고 조언했다. 인간적으로 친해진 중개업소에서 의외의 투자 정보가 나올 수 있기 때문이다. 최 대표는 “중개업소와 친해지면 정보력이 확실히 좋아지고 현장 시세에 밝아진다”며 “부동산 투자를 위해 세법을 잘 알고 있을 필요가 있는데 중개업소와 친해지면 바뀌는 세법 정보도 손쉽게 얻을 수 있다”고 말했다.

덧붙여 최 대표는 “주식이나 펀드와 다르게 부동산은 거의 전재산을 투자하기 때문에 이 정도 노력은 필수”라고 강조했다.