[헬로머니] 부동산 불황기 틈새시장

마포 망원지구 눈여겨 볼만

미래시아-강은현 이사

“강남권 주택 투자에 변화가 일고 있다. 그 동안 대치, 도곡동, 개포동이 각광을 받은 투자처였다면 앞으로는 한강변 조망권이 가능한 압구정, 반포동일대가 투자처로 떠오르고 있다.”

향후 10년 이내에 다가올 인구감소와 고령화로 과거에 겪지 못했던 새로운 변화가 밀려들 것으로 보인다.

따라서 부동산 시장에 접근 시 새로운 시각조정과 패러다임의 대거 변화가 요구된다. 이럴 때일수록 실수요자가 선호하는 미래가치가 높고 내재가치도 우수한 부동산에 집중할 필요가 있다.

대표적으로 역세권 소형 아파트, 도심권 소형 오피스텔, 아파트형 공장, 임대사업용 원룸텔, 대지지분이 커 활용가치가 큰 단독주택, 주택가가 밀집한 근린상가를 들 수 있다.

특히 불황기일수록 사람들은 일자리가 풍부한 도심권으로 몰리기 때문에 도심역세권 지역에 관심을 가질 필요가 있다. 저성장 늪에 빠진 유럽, 일본 부동산 시장만 보더라도 그나마 일자리가 풍부하고 편리한 도심지역에 위치한 부동산에 수요가 몰려있다는 걸 알 수 있다.

일자리가 빈약한 외곽에 위치한 주택, 상가는 침체 양상을 걷고 있는 선진국 부동산 시장을 비춰 볼 때 우리나라도 외곽보다는 도심 쪽으로 투자의 방향성을 맞추는 것이 현명한 방법이다. 특히 도심주변에 가깝게 위치한 보금자리 주택의 대거 물량 공급으로 수도권 외곽쪽에 위치한 주택보다 도심에 위치한 주택이 오랫동안 견딜 수 있는 부동산이다.

서울시의 2010 민간시프트 공급확대 방안에 따르면 지하철역으로 부터 250m 이내의 1차 역세권은 용도지역을 준주거지역으로 상향되면서 용적률은 500%까지 완화될 것으로 예상된다. 250m~500m 이내의 2차 역세권 역시 제3종 일반주거지역으로 상향 조정되면서 용적률을 300%까지 완화하는 등 용도지역과 밀도를 차등 적용될 예정이다. 따라서 부동산 투자자라면 용적률 상향이 가능한 지하철 역세권 위주로 투자반경을 좁힐 필요가 있다.

또 부동산 투자자들이 반드시 유념해야 하는 원칙 중 하나가 바로‘분산투자’다. 덩치가 큰 부동산보다 작은 부동산이 팔기가 쉽다는 점 때문이다. 현행 세법측면에서도 주택과 상가, 오피스텔, 토지 등으로 나눠서 투자해 놓으면 여러모로 유리한 면이 많아 부동산도 주식과 같이 분산투자를 해 놓는것이 좋다.

즉 6억원의 자금을 가지고 투자에 나선다고 하면 부동산 상품별로 2억원짜리 물건 3개에 분산투자 하는 것이 현명한 투자법이라고 할 수 있다.

한가지 더 알아둬야 할 것은 부동산 시장의 양극화 현상에 따라 투자 전략을 달리 해야 한다는 것이다. 현재 강남권의 주택 투자의 경우 변화의 조짐이 감지되고 있다. 그 동안 대치, 도곡동, 개포동이 각광을 받은 투자처였다면 앞으로는 한강변 조망권이 가능한 압구정, 반포동일대가 투자처로 떠오르고 있다. 이에 따라 역세권 개발 계획과 한강변 수혜까지 동시에 보는 망원지구, 당산동~양평동 일대를 관심 있게 지켜볼 필요가 있다.

현재 망원지구, 유도정비구역일대 연립, 다세대 지분가격은 3.3㎡당 3300~3600만원 안팎, 영등포구 당산~양평동 일대도 망원지구와 비슷하다. 전략정비구역과 달리 유도정비구역은 3~4억대의 주택이 대부분이어서 전세를 안고 1억5000만원 내외로 접근이 가능하기 때문에 소액 투자도 접근이 가능하다. 서울시에서 추진 중인‘한강르네상스 계획’이 차근차근 계획대로 실현되고 동시에 경제성장률이 높아 질수록 한강변에 위치한 주택은 큰 인기를 누릴 수 있을 가능성이 높다는 것을 염두해둬야 한다는 말이다.