"DTI 규제 확대해도 주택대출 수요 못 잡는다"

주택 수급 불일치가 근본 원인.."돈줄 막아도 결국엔 오를 것"

금융당국이 이번주부터 총부채상환비율(DTI) 규제를 수도권 전역으로 확대 시행한다고 밝혔지만 제도 시행에 따른 수도권 주택 가격 안정과 치솟는 주택담보대출 수요는 잡기 어려울 것이라는 관측이 여전한 것으로 드러났다.

이러한 판단의 주된 배경은 현재의 부동산 과열 현상을 과연 대출 규제로만 막을 수 있겠냐는 판단이 자리하고 있다.

정부와 금융당국의 DTI 규제에 나선 것은 주택담보대출이 최근 3개월 연속 4조원 이상 급증하는 등 대출 증가세가 그치지 않을 뿐만 아니라, 지난 7월에 이미 시행한 주택담보인정비율(LTV)을 낮췄음에도 시장에서 통하지 않았기 때문.

금융당국의 DTI 규제 대상지역 확대 조치가 주택 실수요자에게는 당장 자금조달 부담 요인으로 작용하겠지만 투기로 이어지는 가수요 차단 효과를 기대할 수 있다는 점에서 일단 긍정적으로 평가할 수 있다.

그러나 부동산시장 불안의 진앙지인 강남 3구는 이번 대출 규제의 영향권에서 벗어난 상황인데, 사실상 이들 지역으로 몰려드는 자금이 대출규제를 받아야 함에도 불구하고 일괄적인 잣대를 들이댔다는 평가가 지배적이다.

금융당국이 별다른 고민 없이 꺼내들 수 있는 카드인 '돈줄 틀어막기'로 대출 규제를 시행함으로써 비 강남권과 수도권 주태 실수요자의 대출 수요마저 차단해 주택 구입을 어렵게 만들었다는 설명이다.

즉, 당국의 부동산 시장에 있어 보다 정교한 대응이 아쉬웠다는 지적이다. 재건축 및 재개발 규제 완화, 그린벨트 해제, 부동산세 감면 등과 같은 부동산 시장 호재가 악재보다 월등히 많은데 집값 잡기에는 한계가 있다는 것.

한 금융권 관계자는 "금융당국으로서는 일단 시중의 풍부한 유동성이 부동산으로 급격히 흐르는 것을 막는 조치를 취했으니 다음은 정부와 주요 관계 부처가 주택 공급이나 세재 등으로 풀어야 한다고 뒷짐진 양상"이라고 비판했다.

또 다른 관계자는 "주택시장 불안의 진앙지인 강남 3구가 이번 대출 규제의 영향권에서 사실상 벗어난 상황이라는 점에서 이들 지역에 몰리는 투기적 자금에 대한 수요 조사와 이에 대한 규제가 우선이어야 했다"고 덧붙였다.

이 관계자는 "당국의 말대로 부동산 시장으로 자금이 빠른 속도로 유입되고 있다는 것은 불안 요인도 심화되고 있다는 것을 반증하는데 이에 대한 강남과 비강남간 세밀한 대출수요 등의 정교한 대책이 아쉽다"고 강조했다.

물론, 이들 지역에 몰려드는 자금이 대출규제를 받지 않는 여윳돈이고 부동산 불안의 해결을 대출 규제보다 투기적 자금 유입의 차단에서 찾아야 하는 나름의 이유는 분명하다.

여름철 비수기 동안에만 무려 12조원이 넘는 주택담보대출 급증 현상을 확인한 만큼, 이는 가을 이사철 부동산 가격 상승 요인으로 작용해 주택 실수요자의 부담을 가중시킨다는 점에서 당국의 대응은 나름의 정당성을 갖는다.

박소연 한국투자증권 연구원은 "최근의 부동산 가격 급등의 주된 원인은 주택 수급의 불일치가 근본 원인"이라며 "작년부터 강북 지역을 중심으로 재개발 등의 여파로 멸실 가구가 급증한 반면 주택 공급은 달리며 누적된 문제가 경기회복 기대감과 맞물려 분출된 것"이라고 진단했다.

박 연구원은 "DTI 규제 시행은 일단 여러가지 부동산 정책 가운데 주택시장내 가격 상승을 부추기는 투기적 가수요를 선제적으로 차단하겠다는 의미로 풀이되지만 일괄적인 대출 규제와 함께 정부의 행정적 보완책이 함께 병행될 필요가 있다"고 덧붙였다.