[헬로머니]다시 열린 분양권 투자시대, 올바른 접근 방법은

10년전 부동산시장 경기 부양을 위해 도입된 분양권 전매자유화 시대가 다시 시작됐다. 지난 2003년 9.4대책에 의해 사실상 폐지된 이후 5년여 만에 다시 열린 셈이다.

분양 계약 이후 입주 때까지의 일종의 채권인 분양권을 자유롭게 사고 판다는 것은 상당한 의미를 부여한다. 그동안 부동산시장에서 투기는 언제나 있어 왔으나 음성적이고, 경제의 적처럼 규정돼왔다.

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하지만 정부가 부동산 시장의 부양을 위해 실시한 분양권 전매 자유화는 이 같은 부동산 투기를 시장 안으로 끌어들인 '투자'로 탈바꿈한 것을 의미한다.

이보다 더 큰 의미가 있다면 분양권 전매는 소액 자금으로 부동산 투자를 수행할 수 있다는 점이다. 부동산은 워낙 고가의 상품인 탓에 투자자금이 크게 소요된다는 특성이 있다. 바로 이점 때문에 웬만한 자금을 가진 투자자들은 관심도 가질 수 없었으며 이는 역으로 부동산 투기가 '공공의 적'이 되게 된 주요원인이기도 했다.

하지만 분양권 전매 자유화에 따라 1000만~2000만원의 소액 투자자도 부동산 투자를 할 수 있게 됨으로써 부동산 투자의 '대중화'가 이루어지게 됐다.

◆분양권 전매 투자, 분양가에 촛점 맞춰야

이렇듯 부동산 시장에서 투자의 개념을 도입하는 등 부동산시장의 성격을 뒤바꿔 놓은 분양권 전매시대가 다시 열리게 됐다. 하지만 그렇다고해서 과거와 같은 시장 활황기를 기대하기는 어렵다. 과거에는 집값 상승에 대한 기대감과 증시 타 투자시장의 피폐가 반사이익을 가져다 줬지만 부동산 시장이 여전히 부진에 빠져있고 증시가 활황을 보이고 있는 현재는 과거와 같은 투자가치를 기대하기 어렵다.

따라서 분양권 투자에 접근하기 위해선 무엇보다 낮은 분양가를 활용해야한다. 분양가 상한제 도입으로 공공택지 등의 공급급물량은 대부분 3.3㎡당 1000만~1100만원 선에 공급된다. 바로 이 분양가가 투자에 가장 적절한 분양가라 할 수 있다. 시세 오름폭을 감안할 때 서울의 경우 3.3㎡당 2000만원 이하, 경기도 주요도시는 3.3㎡ 당 1500만원을 넘어서는 투자에 곤란하다.

이에 따라 3.3㎡당 2000만원이 넘는 일부 서울지역 아파트의 경우 분양권 전매를 통한 수익을 창출하기 어렵다는 점을 감안해야 한다.

◆취할 프리미엄은 계획해야, 중소형 구입만 능사 아냐

또한 지나친 기대감을 갖지 않는 것도 성공투자의 방법이다. 집값은 속성상 지속적으로 오르는 특성을 갖고 있다. 따라서 시간을 두고 기다리면 계속 오를 가능성은 크다. 하지만 집값을 오르기를 기다려서는 분양권 투자는 되지 않는다. 분양권은 때가 되면 중도금을 부어야하며, 입주가 시작될 때면 잔금을 처리해야 되기 때문이다.

이렇게 자금을 처리하다 보면 오르기도 전에 대출 이자만 안아야하는 부담이 있을 수 있다. 따라서 처음부터 자신이 취하게 될 이익을 가늠해보고 투자에 임해야 한다. 가령 계약금과 1,2차 중도금 등 5000만원을 투자했다면 중도금 납부시기를 감안해 언제, 얼마에 팔아야할지 계획을 세우는 것이 좋다.

또 주택의 규모는 너무 중소형 평형에만 집착하지 않아도 된다. 중소형평형이 분양가가 작아 매매하기에 부담이 없지만 프리미엄 상승 부분에 있어서는 중대형주택도 나쁘지 않다. 따라서 굳이 중소형 주택 분양권 매입만 감안하지 말고 아파트 단지의 성격을 보고 중대형주택도 구매할 수 있는 자신감을 가지는 게 좋다.