“분당부터 목동까지”…‘대세’ 신탁방식 재건축, 관건은 수수료율

▲7일 업계에 따르면 1기 신도시 선도지구 선정을 앞둔 경기 성남시 분당구 아파트 소유주들이 잇따라 신탁방식 재건축을 선택하고 있다. 조현호 기자 hyunho@ (이투데이DB)

1기 신도시 재건축을 위한 선도지구 발표가 코앞으로 다가왔다. 분당에선 신탁 방식으로의 재건축 조합을 설립하지 않고 신탁사와 손잡는 단지 주민들이 늘었다. 이 같은 흐름은 수도권 전반으로 퍼지며 신탁사가 최근 정비사업 시장에서 몸집을 불리는 모습이다.

정부 또한 사업 속도를 높이기 위해 신탁방식을 적극적으로 장려하고 있다. 하지만 수수료나 소유주 의견 수렴 등 신탁방식에도 단점이 있어 신중한 논의가 선행돼야 한다는 의견이 나온다.

7일 정비업계에 따르면 분당 재건축 단지 대다수가 신탁사와 손을 잡고 정비사업을 추진하고 있다. 6월 까치마을1·2, 하얀마을5단지 통합재건축 준비위원회가 교보자산신탁과 처음 업무협약(MOU)을 맺은 이후 우성·현대아파트, 한양·삼성한신, 이매촌 삼성·삼환, 양지마을 등 대부분 단지 재건축 준비위가 신탁사와 사업을 진행하고 있다.

‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’(1기 신도시 특별법)에는 선도지구 선정 기준이 명시돼 있다. 이 중 ‘사업의 실현 가능성’ 항목에서 최대 가점인 2점을 모두 받으려면 신탁사 또는 공공이 사업에 참여해야 한다는 요건을 충족해야 한다. 조합 설립 시 추후 시공사와의 갈등 등을 이유로 사업이 지연될 우려가 있다는 이유에서다.

신탁방식 선호 현상은 양천구 목동에서도 퍼지고 있다. 지난달 목동 신시가지 1단지가 예비사업시행자로 한국토지신탁을 선정했다. 목동신시가지 14개 단지 8곳이 신탁사와의 정비사업을 추진한다. 2·5단지는 하나자산신탁, 9·11단지는 한국자산신탁을 예비신탁사로 각각 선정한 바 있다. 사업 속도를 최대한 높여 불필요한 공사비 증액 등을 막겠다는 목표다.

강북에서 재건축이 가장 활발하게 진행되고 있는 노원구 상계동과 하계동에도 신탁사 선정 ‘붐’이 일고 있다. 지난달 하계현대우성 재건축추진 준비위는 예비신탁사 입찰에서 한국토지신탁을 선택했다. 소유주 찬반 투표를 거쳐 MOU를 체결할 예정이다. 상계주공10단지 또한 지난해 말 한국토지신탁을 예비신탁사로 선정해 최고 49층, 약 4000가구로의 재건축을 추진 중이다.

서울 외 수도권 대규모 단지에서도 잇따라 신탁사 선정에 나섰다. 광명에서는 하안주공3·4단지(대한토지신탁)와 10·11단지(한국자산신탁), 철산KBS우성아파트(교보자산신탁) 등 업무협약을 체결했다. 이달 1일 예비신탁사 선정을 공고한 안산 군자주공9·10단지는 본 개찰을 시행한다.

신탁 방식 선택 시 조합 설립이 필요 없어 비교적 사업 속도가 빠르고 불필요한 분쟁을 없앨 수 있는 장점이 있다. 신탁사 자체 자금이 있으니 비용 조달이 쉽고 자금 관리 또한 투명하게 진행된다.

올 1월부터는 신탁방식으로 정비사업을 진행할 경우 구역지정과 사업시행자 지정을 동시에 할 수 있게 돼 사업 소요시간이 대폭 줄어들게 됐다. 협력업체 선정 등 사업 과정이 비리 없이 투명히 진행된다는 것도 이점 중 하나다.

한 신탁사 관계자는 “신탁방식을 선택하면 조합과 토지 등 소유자에 사업 주도권을 안겨줄 수 있다”며 "신탁사의 자금력과 전문성을 활용해 소유자가 최적의 결정을 할 수 있도록 돕는 방식”이라고 말했다.

문제는 2016년 신탁사의 재개발·재건축 시행이 허용된 이래로 완공된 단지가 거의 없다는 데 있다. 서울에선 강서구 등촌두산위브(대한토지신탁)와 영등포구 센트레빌 아스테리움(한국토지신탁) 등의 사례만 있을 정도다. 1000가구 이상 대단지는 더 손에 꼽는다.

신탁사는 정비사업에 능통한 전문가가 아니다 보니 허술한 운영이나 절차상 하자를 드러내기도 한다. 지난해 영등포구 여의도한양의 시행을 맡은 KB부동산신탁은 정비계획이 정해지기도 전에 시공사를 선정했다는 이유로 서울시의 제재를 받았다. 신길우성2차·우창아파트 재건축사업에선 신탁사가 공사도급 가계약을 체결하는 과정에서 소유주 의견을 제대로 반영하지 않았다며 주민들의 반발을 샀다.

소유주들은 분양 이후 발생한 매출의 1~3%를 수수료 명목으로 신탁사에 지급해야 한다. 사업비가 통상 수백에서 수천억 원대인 정비사업 특성상 수수료 또한 규모가 클 수밖에 없다. 그러나 수수료 규정이 명확하지 않다는 점도 자주 비판의 대상이 된다.

국토부는 신탁방식 재건축 확산으로 생겨날 수 있는 불필요한 분쟁을 막기 위해 지난해 말 신탁방식 정비사업 표준계약서·시행규정을 발표한 바 있다. 여기에도 신탁 수수료 규정은 포함되지 않았다.

김예림 법무법인 심목 대표변호사는 “앞으로 신탁방식 재건축이 늘어나 경쟁 구도가 형성되면 수수료도 어느 정도 하향 조정될 것”이라며 “절감되는 공사비 등의 비용이 수수료보다 클 것으로 예상되는 경우 신탁사와의 협업을 결정하는 게 유리하다”고 말했다.