내년 부동산 시장, ‘똘똘한 한 채’ 쏠림 가속화…“집값 더 오른다”

▲2025년 주택시장 영향 요인 개요. (출처=하나금융연구소)

내년 부동산 시장은 완만한 상승세를 이어갈 것이란 전망이 나왔다. 공급 부족 우려로 실수요자의 매수 심리가 살아나면서 수도권 지역 내 '똘똘한 한 채'로의 쏠림 현상이 강해질 것이란 분석이다.

3일 하나금융연구소는 최근 발간한 '2025년 부동산 시장 전망'에서 이같이 밝혔다.

주택시장은 단기적으로 수도권 아파트 등 선호도 높은 매물에 대한 공급이 부족한 상황이다. 착공 물량 감소와 공사비 부담 증가, 공사 기간 확대 등이 중첩되며 장기적으로 준공 물량이 감소할 가능성이 더욱 커졌다.

정부의 부동산 '8·8 대책' 등 공급 확대 정책과 후속조치가 잇따라 발표되면서 인허가 물량 감소 폭은 적을 가능성이 있다. 하지만 높은 공사비와 지방 수요 위축, 주택 사업성 저하로 인허가에서 착공으로 전환되는 물량은 감소할 것으로 관측된다.

보고서는 "올해 8월 기준 수도권 주택 착공은 전년 대비 51% 증가했으나 준공은 17% 감소했다"며 "특히 실수요와 투자 수요가 풍부한 수도권에서 입주 물량 감소폭이 커 매수세가 체감하는 공급 감소 영향이 더 클 것"이라고 말했다.

공급 감소는 분양 물량 위축까지 불러올 전망이다. 올해 분양예정 물량이 2025년으로 일부 지연되더라도, 총 분양 물량은 올해 대비 감소할 가능성이 크다.

청약 시장은 양극화가 뚜렷할 것으로 보인다. 지방은 시세 대비 고분양가로 청약 침체가 이어지나, 수도권 핵심 지역은 가격 상승 기대감이 형성돼 호조를 띌 것이란 예상이다.

▲2025년 주택 공급 전망 개요. (출처=하나금융연구소)

수요 측면에서는 대출 규제 강화로 차입 여력이 축소하는 점이 영향을 미칠 것으로 보인다. 보고서는 "특히 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 확대 후 거래량도 둔화될 전망이나, 기준금리 하락 후 주택담보대출 금리 하락 가능성에 주목할 필요가 있다"고 설명했다.

매매 시장은 실수요를 중심으로 움직이는 기조를 유지하겠으나, 하반기 매수세는 확대될 것으로 전망된다. 매수심리 확대, 실거래가 회복 등을 바탕으로 내년 매매거래를 주도할 가능성이 크다는 이유에서다.

이에 대해 보고서는 "가격 회복이 빠르고 대기 수요가 많은 수도권에 가계 여유 자금이 있는 매수자가 집중되며 상승 거래가 증가할 소지가 있다"고 설명했다.

다만 지방과 수도권 간의 격차는 좁혀지기 어려울 것으로 보인다. 매수세가 수도권 우수한 입지에 있어 가격 하락 우려가 적은 '똘똘한 한 채'에 집중될 것으로 예상되기 때문이다.

보고서는 "대기 수요가 많고 환금성이 높은 수도권 핵심 지역 아파트가 똘똘한 한 채로 대표되며 지역별 시황 차별화가 심화할 것"이라며 "공급 부족 우려가 매수세를 자극할 경우, 선호도가 높은 일부 지역의 매물 잠김 현상이 심화되고 고가 거래되는 사례도 발생할 가능성이 있다"고 덧붙였다.