“주택은 시들, 건물은 쌩쌩”…명암 엇갈린 부동산 상경투자

서울 부동산 투자 시장 온도계 역할을 하는 지방매수자(상경투자자) 비중이 주택과 건물에서 미묘한 온도 차를 보인다. 서울 내 주택은 3개월 연속 상경투자자 비중이 연초 대비 줄어든 뒤 연중 최저 수준을 이어가고 있다. 하지만 서울 내 건물을 찾는 지방 투자자 비중은 연초 대비 큰 변동이 없는 것으로 집계됐다.

14일 법원 등기정보광장 분석 결과 9월 서울 집합건물(아파트·빌라·오피스텔 등) 매수인 중 서울 외 지역 거주자의 매수 비중은 24.5%로 8월 24.48%와 비슷한 수준을 유지한 것으로 조사됐다.

서울 내 집합건물 매수인은 1월 1만 명 규모에서 9월 1만5353명으로 대폭 늘었다. 반면 매수자 중 지방에 주소를 둔 상경투자자는 같은 기간 2800명에서 3761명으로 늘어나는 데 그쳤다. 이에 상경투자자 비중 역시 1월 약 28%를 기록한 뒤 6월까지 26% 안팎을 유지했지만, 7월부터 3개월 연속으로 24%대까지 비중이 줄었다.

반면 서울 수익형 부동산 성격이 짙은 일반 건물(건물)의 상경투자자 비중은 1년 내내 비슷한 수준을 기록했다. 법원 등기정보광장 통계 분석 결과 9월 서울 건물 매수인 중 지방투자자 비중은 29.2%로 8월(29.7%)은 물론 1월(30.1%)과 1%포인트(p) 수준의 차이를 보였다. 특히 지방투자자 비중이 가장 컸던 2월의 비중은 31.5%로 7월(30.5%) 이후 최근 3개월 평균 비중과 큰 차이 없는 것으로 나타났다. 이는 지방투자자 비중의 연중 편차가 컸던 집합건물과 비교되는 지점이다.

이런 경향은 지난달을 기점으로 서울 집값 상승세가 둔화한 것과 달리 건물은 최근까지도 꾸준한 수요가 유지되고, 임대료 상승세 계속될 것으로 전망되기 때문이다.

최황수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “건물은 주택과 달리 수익형 자산으로서 자산가의 포트폴리오를 구성한다”며 “이런 수익형 자산은 금리가 하락할수록 수요가 커지는 역의 관계에 있다. 금리 인하는 상반기부터 예정된 것인 만큼 (지방투자자의 매매 수요가) 늘어난 것”이라고 말했다.

실제로 한국부동산원 통계에 따르면 서울 아파트값은 지난달 이후 가격 상승세 둔화가 본격화됐다. 지난 10일 발표한 10월 첫째 주(7일 기준) 서울 아파트값 변동률은 지난주와 같은 수준인 0.10%를 기록했다. 서울 아파트값 상승률은 8월 둘째 주 최고 0.32%까지 올라 5년 11개월 만에 최고 상승률을 기록했지만, 9월 셋째 주(16일 기준)부터 0.1%대 상승률을 4주 연속 지속하고 있다. 8월 둘째 주와 비교하면 상승 폭은 3분의 1 수준으로 쪼그라들었다.

반면 서울 내 건물 거래는 여전히 견고한 흐름을 지속 중이다. 먼저 오피스빌딩은 프롭테크 기업 부동산플래닛 조사에 따르면 8월 서울 거래량은 7월 대비 2건 늘었다. 사무실의 경우 거래량은 7월 대비 소폭 줄었지만, 거래금액은 9547억 원을 기록하며 2021년 6월(1조2207억 원) 이후 38개월 만에 최고치를 기록했다.

서울 건물 임대료 수준 역시 우상향 중이다. 부동산원 임대가격지수 통계에 따르면 올해 2분기 서울 집합상가 기준 지수는 101.02로 지난해 1분기 100.0 이후 꾸준히 우상향하고 있다. 오피스 역시 같은 기간 100.7에서 105.24로 올랐다.

다만 앞으로 한국은행의 기준금리 인하 결정 영향이 본격적으로 부동산 시장에 영향 미치면 지방투자자는 서울 내 건물 투자는 물론, 서울 주택까지 매수를 확대할 것이란 분석이다.

최 교수는 “추가 금리 인하가 예정된 만큼 건물 매수세는 지금보다 더 늘어날 것이고, 장기적으로 주택 역시 금리 인하가 지속하면 매수가 늘어날 것은 분명하다”며 “서울 주택과 건물 모두 지방투자자의 매수세 증가가 예상된다”고 말했다.